Veamos. En los Estados Unidos la política monetaria laxa y financiera de desregulación incitó el “plan” casas para todos. A todos les prestan, todos compran, suben los precios, y como suben los precios, más prestan y todos compran. Burbuja inflacionaria. Un día uy, los precios dejan de subir y empieza un quilombo de la madonna. Crisis financiera, recesión depresión, bajan los precios y todos se descubren pobres y tristes . En 3 años los precios de los inmuebles caen 31% en Estados Unidos, 34% en Irlanda, 15% en Dinamarca, 12% en España, 7% en Francia, 6% en Portugal, entre otros.
¿Y por casa como andamos?
En el siguiente gráfico puede verse la evolución del metro cuadrado elaborada por la UADE, serie ya analizada hace un año en este excelente post de Cookie Monster . Aunque no tengo a mano la serie más larga como para ponerlo en un gráfico, créame que el último valor alrededor 350 se encuentra, en términos reales, en línea con los máximos históricos de fines de los setenta , durante los años de la tablita.
Ahora bien, la pregunta que siempre surge cuando alguien ve un precio que se dispara así es ¿Son estos precios sostenibles?
Mi corazón me dice que no y mi cerebro hilvana argumentos aislados que no logran conformar una justificación completa. Voy por partes insinuando falsa seguridad, no sin antes invitar enfáticamente al retruque y debate en los comments .
En primer lugar, permítanme descartar una de las explicaciones que más frecuentemente he oído sobre el fenómeno. Estos precios no se explican por los mayores costos de construcción. Vea los siguientes gráficos. Expresados en dólares, construir un metro cuadrado cuesta aproximadamente lo mismo que durante la convertibilidad, y sin embargo los precios del los inmuebles mas que duplican los de entonces. Por otro lado, los costos hoy son similares a los de 2008 y los precios un 20% más altos. La explicación tiene que venir por otro lado.
En segundo lugar (en este punto la evidencia es bastante vaga), aunque la mejora en la situación económica y en los niveles de empleo eleva la demanda genuina de inmuebles (donde llamo genuina a la demanda para vivienda personal), hay dos razones que me permiten creer que este no es el factor detrás de la suba de los últimos años. En primer lugar, el stock de créditos hipotecarios, aunque representa una porción minúscula del mercado inmobiliario, ha descendido sistemáticamente desde 2008, cayendo de U$D 3.3 mil millones en el mejor momento a los UD 2.7 mil millones actuales. Por otro lado, y a pesar de la muy fuerte recomposición salarial en dólares de los últimos años estos no mejoraron su capacidad de compra de inmuebles, que cayó un 10% entre 2008 y 2009 y se mantiene aún hoy por debajo de la mitad de la convertibilidad.
Ahora bien, En tercer lugar, tenemos un mercado inmobiliario cuya respuesta a estos precios es un muy bajo número de operaciones, más similares a la de 2001, 2002 o 2003 que a las de 2007 o 2008. Con precios históricos, hoy las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra un 20% por debajo de las de 2008 y un 30% por debajo de las de 2007. Precios altos, pocas operaciones. Algo huele mal en Dinamarca.
Mayores precios con menores cantidades es, en cualquier mercado, señal de retracción de la oferta. Ahora bien, téngase en cuenta que el mercado inmobiliario es particular en el sentido de que no sólo es un inmueble un bien de capital que genera un flujo de ingresos (en forma de alquileres no pagados si uno vive y cobrados si uno alquila a terceros) sino que también es una reserva de valor. En un país de inversión relativamente no sofistica, los inmuebles, como el dólar, son vistos como la inversión “libre de riesgo”.
La decisión de no vender el bien (lo cual hace caer la oferta) es, al mismo tiempo, una decisión de demandar ambos servicios.
En términos de su demanda como bien de capital, la rentabilidad de la inversión en inmuebles se encuentra en valores muy bajos. La rentabilidad anual en dólares de un departamento en alquiler de dos y tres ambientes, asumiendo una depreciación del 1% anual, una devaluación del peso del 15% y sin considerar gastos de mantenimiento ni impuestos, es de 2.6% y 2,2% respectivamente en Barrio Norte, 3.2% y 3,6% en Palermo, 3.6% y 2,9% en Belgrano, y 4.4% y 3,7% en Caballito* (Fuente Analytica). Estos bajos retornos en términos históricos (no los tengo a mano pero entiendo que el número mágico es 6%) puede leerse, a su vez, como una sobrevaloración del precio del inmueble en relación a los alquileres, cuyo monto se determina más bien por su vinculación con los salarios.
Ahora bien, y aquí me juego con una afirmación arriesgada, esta sobrevaloración no es otra cosa que un reflejo de la política monetaria harto expansiva que hemos visto en los últimos años, no sólo local sino importada. Cuando el precio de una inversión se sostiene simplemente porque no hay otra cosa en que invertir y, en simultaneo, tenemos tasas de interés real negativa en dos dígitos el corolario me resulta simple.
Al igual que en los Estados Unidos, donde la política monetaria y crediticia laxa alimentó la burbuja subprime, aquí la expansividad monetaria esta sobreincentivando la inversión inmobiliaria, no sólo la real en forma de construcción sino la financiera en forma de “no venta” del stock de inmuebles. En un país de inversores poco sofisticados, el regreso de la inflación y las tasas reales negativas incentivo el pasaje de las carteras a Dólares y ladrillos. Lo primero alimentó la fuga de capitales, lo segundo el alza de precios del m2.
Esto se ve retroalimentado por el hecho de que ha subido sensiblemente, en el marco de mayor incertidumbre económica y política, la prima de riesgo local (Objeción your honor: Especula!) lo cual eleva la demanda por activos “libres de riesgo” como son los inmuebles. Al igual que el precio del oro sube con la incertidumbre financiera internacional aquí el precio de los inmuebles sube con el ruido económico y político. Como el oro baja cuando la situación se normaliza, es esperable que los precios corrijan cuando (y si) la situación macroeconómica y política se normaliza.
En concusión, los precios actuales de los inmuebles en Argentina corresponden a un escenario de (1) elevada relación entre el precio y el costo de construcción (2) caída en la relación salario y precio del metro cuadrado (3) mercado hipotecario en retroceso (4) bajo número de operaciones (5) bajo retorno a la inversión pero (6) tasas reales de interés negativas en pesos y en dólares y finalmente (7) alta prima de riesgo política y económica.
¿Significa todo esto que debemos esperar esta corrección en los próximos seis meses, doce meses o dos años? No, o mejor dicho, no lo sé. Mi intución, por otro lado, me dice que, estos precios son sólo explicables por lo "anormal" de la situación macroeconómica actual, pero dificilmente sostenibles si la situación macro se normaliza.
Lo que si sé es que, si hay mucha gente a la vez diciendo “che, que caro que está esto ¿no?” tal vez sea el momento de vender. ¿Usted que opina? ¿Suben? ¿Bajan? ¿Se estancan? ¿Cómo afecta esto a la macroeconomía local?
Feliz Lunes
Luciano (aka Elemaco)
*Disculpen el porteño-al-norte-centrismo, pero es la zona con la muestra más grande.
102 comentarios:
Elemaco/Luciano: ¿hay alguna posibilidad de conseguir la serie de inflación (2003-2010) del IPC Analytica? (variación interanual). Es para un trabajo de la facultad.
Elemaco/Luciano: ¿hay alguna posibilidad de conseguir la serie de inflación (2003-2010) del IPC Analytica? (variación interanual). Es para un trabajo de la facultad.
Kuno, mandame un mail a lucohan@yahoo.com.ar
Ele, muy bueno el post.
Yo considero, adicionalmente, que el hecho de la compra de propiedades y lo que se da posteriormente de que no se ofrecen a la venta se corresponde también con que los ingresos que se utilizan para comprar inmuebles están habitualmente subdeclarados por lo que la posibilidad de "blanqueo" que brinda la subvaluación fiscal de dichos bienes junto con los malabares que se pueden realizar para evitar pagar Imp. a los Bienes Personales, hacen que ésta resulte una de las inversiones de mayor retorno por lo que se evade impositivamente.
Yo creo que hasta que no se apliquen mayores impuestos a la propiedad inmobiliaria para quienes tienen más que su vivienda familiar unica y permanente, la demanda no va a aflojar. El problema es que eso afectaría a la oferta también...
Posiblemente se desinfle la burbuja si las tasas de interés reales en pesos y dólares pasan a ser positivas, pero como vos bien decís parece que lo que más pesa es que "En un país de inversión relativamente no sofistica, los inmuebles, como el dólar, son vistos como la inversión “libre de riesgo”."
Saludos,
Ele
El primer gráfico dice "1997=100" y sin embargo en ese año el valor está circa 150.
Otra cosa, ¿cómo saber si los precios están altos ahora y no es que antes estaban bajos y ahora se corrigieron? ¿Contra qué lo medirías?
Saludos
Una forma de medir la burbuja puede ser el costo de reposición. A fines de los 90, el precio de la vivienda era menor que el costo de reposición.
Coincido que es un producto de donde pongo la plata, y mas si esta en negro o gris
Aparte, recuerden que las inversiones en pozo tienen distinto tratamiento fiscal, y ademas en general son fideicomisos
pero, viendo en Mardel com estan construyendo y vendiendo a 2 2,5K el m2, no me cabe duda que hay burbuja
espero opiniones mas tecnicas
Te olvidaste de analizar un factor: el fenomeno "sojero que se llena de plata sin trabajar y no sabe que hacer con la guita porque todo el dia sentado en el bar del pueblo jugando al truco no alcanza a hacer mella en sus millonarias ganancias".
No es solo un tema de falta de opciones de inversion, es un tema de poca gente con muchisima mas guita de la que nunca tuvo y no sabe como manejar.
Anda a hablar con cualquier corredor inmobiliario. Hacen fideicomisos a precios exorbitantes que nadie en su sano juicio pensaria en pagar. Viene el sojero de turno, y paga al contado sin preguntar mucho, en una semana arman el fideicomiso.
"..Mi intución, por otro lado, me dice que, estos precios son sólo explicables por lo "anormal" de la situación macroeconómica actual, pero dificilmente sostenibles si la situación macro se normaliza. .."
Coincido y agregaría algun componente de repatración por incertidumbre en el 1er mundo y lo que menciona de falta de alternativas.
Respecto a la normalización macro, cabe preguntarse tambien si la activación de los mecanismos de financiación comenzaran a funcionar, cómo afectaría a los precios?
Otra cuestión para el analisis surge que en el mundo queda poca tierra barata, con bondades y potencial, creo que hay un tema de escasez global de tierra.
un comentario muy menor, pero antes de que sigan inflando la burbuja, si hay una burbuja, esta no puede ser identificada. Si fuese posible identificarla, se pincharia!
Yo no veo una burbuja inmobiliaria en la Argentina y menos fomentada con la política monetaria local.
Para ver una burbuja tengo que ver edificios enteros a estrenar sin poder vender o alquilar. Ejemplo España. Por lo contrario, en Baires un cartel de “vendo” o “alquilo” dura solo unas semanas. Todos los departamentos están ocupados, no importa si por el dueño o inquilino (eso es distribución de la riqueza), hay demanda real.
Lo idiosincrásico para Argentina post convertibilidad se ve en el pánico que tiene el argentino medio al sistema financiero. Con justa razón, Menem con su plan bonex y cavallo con su “convertibilidad” fueron las dos más grandes estafas que llevó a perdidas millonarias para muchos. Se suma la hiperinflación y el rodrigazo, licuadoras de riqueza a escalas que no te dejan dormir. Ergo, en Argentina se reemplazó al sistema financiero por los ladrillos. Sana decisión.
Este pánico va a durar mucho tiempo.
En el medio el Argentino ahora tiene más dolares en la economía, el "dólar soja" tiene dos lugares para no estar en el sistema financiero: el silo bolsa y el ladrillo.
Tengo un primo que desde 2005 me decía que huele a burbuja en Argentina y teniendo la plata para comprar una casa, esperó a que caigan los precios. Hoy gracias si puede comprar un dos ambientes. Esto se está viendo en toda la Argentina. Subió cualquier pedazo de tierra, sea en el campo o en la ciudad.
Respecto a la política monetaria. Te acepto que en este mundo de tasas bajas, EEUU estimula los ladrillos en todo el mundo. Pero traer la burbuja de EEUU a la Argentina me parece mucho para un país que vive casi sin crédito. La política monetaria local no tiene la fuerza para crear una burbuja en dólares, no importa que sea expansiva. Es inocua.
Pero supongamos que EEUU sube las tasas, ergo se reduce la inversión real, no la demanda habitacional, ergo los precios se sostienen.
No sé si pueden seguir subiendo los precios, lo que me huele es que no van a bajar, salvo que me digas que la demanda de china es todo mentira y la soja empieza a derrapar debajo de 250 nuevamente. Escenario que nadie ve hoy día.
Dios santo, leandro usa cauqluier excusa para tirar una piedra
De donde sacas que el costo de la construccion es igual hoy que en 2008? le crees al indec? te comento-con conocimiento de causa porque soy empresario de la construccion- que subio, y mucho. si queres hacer un analisis basado en informacion real, te sugiero consultes indices reales, como el que elabora la camara argentina de la construccion, o la revista vivienda: te vas a llevar una sorpresa.
saludos,
martin
Siempre aparece alguno diciendo boludeces. Cuánto es la cosecha de soja? El 4% del PBI? Y eso es valor bruto, sin gastos ni fletes. Si ese es el motor de la burbuja, no puede haber burbuja.
Acá en MDP se construye a lo loco con guita de inversores de Buenos Aires. Hay mucha plata en negro en la city. Los edificios por ahora se estan vendiendo a inversores, no gente que se vaya a vivir, pero esta cada vez más pesado, los brokers estan con miedo al año que viene que va a haber muchas unidades a estrenar.
Al respecto tiro un solo número: Inquilino confiable, con garantía, 3 ambientes al mar en un edificio de categoría (que vale 300.000 dólares)frente a Playa Grande.
$ 1800 por mes en alquiler invernal con expensas a cargo del propietario.
La burbuja radica en ver el retorno por el alquiler en su mínimo historico. Deja la misma renta que un bono americano a 10 años.
EL price to rent estaría en torno a los 300, cuando en Alemania y Japon es de 70.
Muy bueno el post Luciano, la verdad que bastante raro lo que sucede con este tema, pero creo que vos describís adecuadamente lo que mas o menos está sucediendo. A mi me suena irracional, pero no muy distinto del ahorro en dólares, supongo que es la idiosincrasia de la clase media-alta de nuestro país.
Comparto el último párrafo de Larry, y creo que más bien se va a ir “desinflando” suavemente vía un estancamiento de precios por un tiempo y acople del resto de la economía.
Creo que la posta la dan los valores de los alquileres, no solo en las viviendas sino también en los comerciales, pedir es fácil pero ya no son rentables para los comerciantes. Acá (alguiler) si se da una oferta/demanda más genuina y sobre todo un poco mas sustentable y por lo tanto es el mejor termómetro del asunto. En cambio en la compra/venta hay muchos grises/negros, sobre todo en nuestro especial país.
me suena barato Mariano,2 amb lateral cerca del ACA 1300 a 24 meses
pero, es un dato menor, sino hubiera guita de la soja, no habria el boom en Belgrano Rosario y Venado, y eso es de los medianos chicos, los grandes usan otras cosas
ayj
24 meses es una cosa, Marzo-Diciembre es otra. Mi amigo en verano se va al campo, y en invierno en la época de colegios vive como un bacán por 2 mangos. El tema es que el propietario, después de pagar las expensas, no llega a sacar una luca limpia por un departamento que vale más de un millón de pesos. El 0.1% que solo debe alcanzar para los impuestos, renta cero, le queda el alquiler de verano para llevarse un mango.
En cuanto a la guita de la soja, la podrás ver en Venado, Rio Cuarto, Rosario, Cordoba, y pueblos del interior. En Capital o en Mar del Plata es un pedo en una sudestada.
En mi barrio, zona tipica clase media de ciudad del interior, en 3 cuadras a la redonda de mi casa hay 6 edificios en construcción, fideicomisos con plata se sojeros. Y en el radio de 10 cuadras a la redonda donde me suelo mover caminando hay 16 edificios en construcción. Todos con modalidad fideicomiso. Todos con plata de sojeros (tengo amigos en el mercado inmobiliario, por eso tengo info de primera mano de cómo se estan construyendo todos esos edificios).
Como ya comente en algun lado, se acaba de vender la casa que era de mis abuelos, buena ubicacion, para un fideicomiso. Terreno de 10 por 25, 400 mil pesos. Y es para demoler la casa y construir un edificito de departamentos. El tipo que la compro ya tiene colocados los departamentos en los correspondientes sojeros, para pagar no solo la casa sino la construccion completa, quedandose con 4 departamentos libres para el.
Es un problema de informacion y capacidad de invertir. No todos somos "economistas seriales cronicos". A un tipo acostumbrado a vivir justo y salvar la ropa con cada cosecha, ponele 500.000 pesos en la mano con una cosecha y no va a saber que hacer. Cambiara las maquinas, comprara un nuevo cero kilometro, y despues que? no pretenderas que se convierta en corredor de bolsa, no? como mucho pone un comercio minorista, o simplemente compra alguna casa para tener una renta y mantener el dinero. El problema no es solo la falta de opciones, el problema es la poca formacion como inversor del tipo que tiene la guita para invertir. Tal vez en 10 años se vaya animando y deje la inversion facil y directa en ladrillos para pasarse a cosas mas sofisticadas, pero eso lleva su tiempo, se entiende lo que quiero decir?
No se como es tu pueblo, pero probablemente a ninguno con guita grosa de la capital (que es donde esta la guita grosa) se le pasaría por la cabeza invertir en deptos ahí.
Solo queda para los locales, y los locales con guita estan de una u otra manera relacionado con el único negocio de la zona.
Bastante lógico. Y suerte que estan.
No vivo en pueblo, vivo en capital de provincia.
Ele, una pavada. En el primer párrafo, donde dice "burbuja inflacionaria", ¿No debería decir "burbuja inmobiliaria"? Y en el noveno, la inersión no "sofística" ¿sería sofisticada? A lo mejor es el tipo de inversiones que haría Diógenes (así son las mías), cuac.
Mariano, ¿una luca ochocientos en playa grande? Ni a gancho. A un amigo que quería tenovar en Rivadavia y España (3 amb. con cochera, más o menos nuevo, detalles de categoría pero nada fuaa) le pidieron 2500 y 2800 en el segundo año.
Ah, en invierno, claro, no había entendido.
Los precios del m2 en las capitales es muy raro que corrijan a la baja.
Salvo, claro, por casos tan especiales como las vividas en Argentina durante los 90.
Asi que si vas a comprar, hazlo ahora o ahorra para siempre.
Mi casa la compre en 2007 a 150.000 pesos, un duplex de 80 m2 cubiertos en terreno de 47 m2.
Hoy dia me ofrecieron 260.000.
Son precios inflados porque todo lo que se ofrece se vende enseguida no importa a que precio se ofrezca, porque hay gente con un monton de plata que no sabe en que usarla. O sea, demanda infinita a cualquier precio. Ese es el problema.
un par de comentarios
a) 033, vos no viviste aca en el 80? en el 90? en el 2001? justito, fueron al precipicio, no a la baja
b) Mariano, no lees? te puse justamente de los 3, dos, te puedo agregar Rafaela, Rio 4to, eso si explosion en Berrotaran no hubo (pergamino, la plata)
c) No es verdad, cuando el stock se termina en Rosario y Venado ,vienen aca a Baires, no a Mardel, aun y por eso no me explico los precios de Mardel, mas es mas rentable para alquilar en Mardel que Bue (dentro de la miseria de retornos, creo te di un ejemplo hace mucho)
d) Me parece que viste todos los pozos con fideicomiso
ayj
0.33, hacia mediados de 2001 los precios de la tierra si estaban por el piso y a la recontra baja. Tal es asi que en mi ciudad los precios de mercado estaban POR DEBAJO DEL AVALUO FISCAL!! imaginate eso, hoy nos pareceria imposible cuando vemos precios de casa a 5 o 6 veces (por lo menos) el avaluo fiscal, ni hablar en campos con factores de 10 o 20 veces o mas del avaluo fiscal. Pero en esas epocas, el precio de mercado era menor que el avaluo, y tal era asi que en mi ciudad se quejo tanto la gente que pagaba impuestos por un precio mayor del que valia la propiedad que SE BAJARON LOS AVALUOS FISCALES! y eso solo se revirtio en 2008 cuando, luego del despelote agropecuario, la provincia y la municipalidad hicieron reavaluos. O sea, desde mediados de 2001 hasta fines de 2008 se pagaron impuestos inmobiliarios por valores infimos. Y peor, hubo un sector al que los avaluos fiscales no se les actualizaron por la presion que hicieron sus mediaticos representantes (precisamente, uno de ellos tuvo un accidente de aviacion cuando venia a la provincia a protestar justo por eso, en el avion prestado por sus patrones de SRA). Adivinan cual? si señor, el sector agropecuario, sigue con los mismos avaluos que se bajaron en 2001 por la crisis economica, aún hoy! una razon mas por las cuales muchos se encuentran llenos de plata y no saben que hacer con ella, con lo que compran departamentos a cualquier precio, distorsionando en una forma insoportable el mercado inmobiliario.
Confieso sinceramente que en forma anticipada tengo una morbosa sensación de schadenfreude por todos los que van a terminar quemándose los dedos.
Hay algo intrínsecamente obsceno en un país que tiene los desequilibrios de la Argentina, y el mercado financiero consiguiente.
Jorge B.
Leandro y Ayj, les apuesto a los dos, un gran asado, a que no verán en los próximos 20 años (sí, 20) el precio del m2 en dólares por debajo de lo que está hoy en las áreas de, por ejemplo, Palermo.
Interesante artículo Elemaco. Por un lado, en el corto plazo, el precio de las propiedades está determinado por la demanda. Un aumento de la riqueza en dólares se va a trasladar a los precios en dólares de las propiedades. Sin embargo, en el mediano plazo, si el precio de mercado es mayor al costo de construcción, la oferta aumentara y el precio bajara. Según sus datos, el costo de construcción no ha aumentado mucho, aunque no sé si este incluye el costo de los terrenos. En cualquier caso, estos números sugieren que los precios bajaran.
Je, no che, no puedo tomar tu apuesta, por cuestiones morales. No porque no apueste, sino porque para que pase denuevo eso, la situacion del pais tendria que ser la misma que la del 2001 o similar, escenario que prefiero ni imaginarme en mi peor pesadilla, asi que de apostar a eso ni hablar.
De todas maneras, apostar un asado a 20 años es de amarroco! apostemos al futbol de la semana que viene si queres!
Fundamente 0.33%. No haga apuestas.
Bull Spread, ya lo dije más arriba. Los inmuebles de las zonas ricas de las capitales de los países de América no pierden el valor. Son refugio de valor de cualquier pichiruchi que anda dando vueltas con 100 mil, 200 mil, 300 mil o 1 millón de dólares.
0.33. mire el comentario del anonimo de 7.49. Su razonamiento esta mal pues ignora que a estos precios va a aumentar la oferta y por tanto bajaran.
yo creia que la oferta de inmuebles debebía tomar la totalidad de los inmuebles de la zona en cuestión y no solo los que están tasados a venta directa..
Esta mal mi planteo??
Decía Larry más temprano: "Para ver una burbuja tengo que ver edificios enteros a estrenar sin poder vender o alquilar".
En realidad eso verías cuando se pincha la burbuja. Cuando se está inflando ves exactamente lo contrario: todo el mundo compra y no alcanza con las unidades en venta.
En el caso argentino, es bastante evidente que los precios en dólares se han ido para arriba desde el punto de vista de la demanda solvente porque los ladrillos se han convertido en una reserva de valor debido a la escasa confianza en el sistema bancario. Las opciones alternativas son los dólares en el colchón o en cuentas bancarias extranjeras.
A su vez esto funciona impulsado por dos factores: hay suficientes dólares para pagar las casas (provenientes del balance comercial, debido sobre todo a la represión de importaciones y los altos precios internacionales, y hay además abundancia de pesos para comprar los dólares (cuando uno no es exportador) debido a las expansionarias políticas monetaria y fiscal.
Por otro lado, el efecto (en dólares) se ha acentuado en época reciente debido a que el dólar está quieto mientras los precios y costos internos siguen subiendo (por ejemplo el costo de la construcción, las expensas, y los demás gastos de una familia en que se debe gastar parte de la plata).
Otro aspecto notable es que aun con estos precios, en aumento sostenido desde el precipicio de 2002, la construcción no ha resurgido en cantidad suficiente como para provocar una caída de los precios debido a la mayor oferta de construcciones nuevas. ¿Por qué? En mi modesta opinión porque tampoco hay ni confianza ni crédito para la inversión en construcción, de modo que una gran parte del movimiento inmobiiliario es la compraventa de casas usadas, de modo que una de las partes usa sus verdes (o los compra con pesos) ofreciéndolos a cambio de los ladrillos, y la otra parte se desprende de los ladrillos, caza los dólares y los retira de circulación poniéndolos en cajas de seguridad o enviándolos a Miami, Montevideo, Suiza o donde le plazca (casi cualquier sitio excepto Venezuela, Irak o Somalia es más seguro que aquí). En buena parte, así, el alza de precio de los ladrillos de categoría es la contraparte de (una parte de) la fuga de capitales.
Este fenómeno se centra en inmuebles de categoría alta y media-alta, con algún "contagio" hacia abajo, pero en el mercado de casas humildes o deptos más proleta no hay gente con guita suficiente para comprar al contado, y no hay tampoco crédito hipotecario para que puedan comprar, de modo que los precios en ese segmento no suben tanto (he visto casas de ese tipo recientemente en varios pueblos de la Prov Bs As y han aumentado menos de la mitad o tercera parte que en Belgrano o Palermo, y lo mismo pasa en deptos de Constitución, el Bajo Flores o los lugares berretas del conurbano). Ojo, no es que estén más baratos (siempre lo estuvieron) sino que han aumentado menos.
Son todos resultados del modelo inclusivo, productivo y distributivo: ahorro derivado a fines no productivos, insuficiente inversión en construcción y en inversiones productivas de largo plazo, falta de crédito especialmente para los sectores de bajos ingresos, y búsqueda de seguridad por parte de los ahorristas e inversores de tamaño medio o grande.
Obviamente no sostenible, al igual que el resto del llamado "modelo".
Agrego que el intento de tener un "dólar alto y competitivo" no es sostenible. El dólar tiende a su nivel PPP, que en Argentina es más o menos el nivel relativo de precios Argentina/USA existente en los años 90. Ya que el tipo de cambio está artificialmente intervenido y casi quieto, los transables tienen altos precios pero con retenciones y prohibiciones de exportar así como aumento de costos en dólares, y las tarifas de servicios públicos están congelados, lo que aumenta son los no transables como los inmuebles urbanos (aunque también los compran muchos extranjeros en el high-end market). El resultado global es un nivel general de precios en Argentina similar al PPP, que es más o menos una media entre el de EEUU y Europa (que además tiende a coincidir con el de Brasil, cuyos aumentos de productividad y exportaciones han llevado a la paralela apreciación del Real en una medida superior a la del peso argento).
Esto nuevamente la imposibilidad de fundar un proceso de desarrollo de mediano-largo plazo sobre un tipo de cambio real artificialmente fijado en el nivel necesario para que la actual estructura productiva funcione. El tipo de cambio real gradualmente converge a su nivel PPP, porque las economías contemporáneas son financieramente abiertas (en el caso argentina, no totalmente abierta pero suficientemente llena de agujeros). El único enfoque para un desarrollo sostenido de largo plazo es el aumento de competitividad de las industrias doméstivas, que no ocurrirá por meras exhortaciones al patriotismo mientras se sientan protegidos de la competencia extranjera: solo la exposición a la competencia mundial logrará impulsar la reasignación de recursos y el aumento sostenido de productividad, con lo cual en el mediano plazo, aparte de seguir creciendo, las otras variables económicas se realinearán (en el caso argentino: tarifas suben, inmuebles bajan, salarios suben). Todo ello no sin un penoso período de transición, lamentablemente, debido a la cantidad de distorsiones acumuladas durante la última década.
Hector
Los chinos viven en Marte? Brasil durante 30 años estaba en Jupiter via barreras arancelarias y paraarancelaris
es una gran duda, toda la teoria que Ud expone se basa en que la convergencia es ineludible, pero, la verdad es que para que ello ocurra las productividades deben ser parecidas, o no?
Y, quizas, las barreras arancelarias y pararancelarias hacen que ello no ocurra, junto con mantener la moneda abajo.
M eparece que este es un caso de teoria vs mundo real (sin contar el yen pongale en los 60s)
Ayj,
los paises, lo mismo que las personas, se tienden a especializar en lo que tienen mas ventajas (o menos desventajas). Por eso yo no planto mi propia lechuga sino que la compro en la verduleria, a personas especializadas en producir y comercializar lechuga; tampoco educo yo mismo a mis hijos: los mando a la escuela (la maestra debe saber probablemente menos matematicas que yo, pero yo tengo mas ventajas trabajando en lo que trabajo que trabajando de maestri primario). Lo mismo con los paises. No necesitan tener mayor productividad, sino aprovechar sus ventajas comparativas. Estas existen aunque los otros paises superen tu productividad en todos los sectores (simplemente te especializas en aquellas ramas en que tus desventajas absolutas son menores).
La China es seguramente mucho menos competitiva que EEUU en un monton de sectores, pero sin duda tiene ventajas comparativas en algunos, por lo cual exportan a lo loco. Si queres comprar jumbo jets de pasajeros no vayas a la China sino a Europa y EEUU; si queres una remera o un electrónico de audio, probablemente la China (salvo que seas muy exigente; en tal caso, para audio podés ir a Bang & Olufsen en Suecia, o a Grundig en Alemania: caro, pero el mejor). Tanto China como Suecia o Alemania exportan equipos de audio: no problem at all. Las productividades y calidades son todas distintas.
Chile bajó hace treinta años sus barreras aduaneras en forma unilateral, sin esperar que lo hicieran sus contrapartes. Viene creciendo sin problemas desde entonces. Lo mismo ha pasado en los países europeos con arancel cero entre ellos, a pesar de las diferencias en nivel de desarrollo, y en general todos los aranceles del mundo han bajado, desde una media de 50-60% en 1950 a alrededor de 10% o menos actualmente (con algunas excepciones lamentables, como el agro europeo: la Argentina debe ser una abanderada de la liberalización del comercio agrícola).
El enorme progreso de las economías centrales y muchas periféricas que presenciamos hoy sería imposible con más altas barreras comerciales, y tampoco si todas ellas tratan de devaluar su moneda respecto a sus contrapartes. El camino es aumentar la competencia y la productividad. No es un camino fácil, pero es el camino. Antes había otros caminos (el socialismo en un solo país de Stalin, el estatismo asociado a los conglomerados como la Alemania nazi, o el Japón antes y después de la guerra, o Corea del Sur con los chaebol. Pero eso no corre más, mi estimado. Una lástima.
Hector M tiene razón, nos tenemos que dedicar a lo que mejor sabemos hacer y somos más competitivos, agricultura al 100%.
Como en este rubro somos muy competitivos no hace falta mucha mano de obra pues las máquinas actuales hacen maravillas, hasta algunas no necesitan conductor y se conducen solo con la información del GPS.
Como somos muy productivos y casi que es el único, me imagino que con una población de 5millones la piloteamos bárbaro. Ahora el resto sería mejor que desaparezca porque no solo están de mas, sino que encima van a querer comer y nos reducen las exportaciones.
Propongo a Hector M como ministro de economía. Lo sigo hace tiempo y siempre me maravilla con sus ideologías.
Magam,
mas allá de tu sarcasmo, que es bienvenido para dar buen humor a los comentarios mientras no sea ofensivo, pienso que te equivocas. La Argentina tiene ciertas ventajas comparativas NATURALES para la agricultura, pero tiene otras ventajas comparativas ADQUIRIDAS para otras actividades. La base principal de esas ventajas comparativas es el capital humano, ya que en la actualidad la base de la competitividad es la posibilidad de utilizar alta tecnología.
Cuando se estableció el Mercosur en 1995, el trigo brasileño fue barrido del mapa por el trigo argentino. Lo mismo pasó con una buena parte de la industria argentina del calzado, que fabricaba calzado "de batalla" (principalmente para el mercado interno), un ramo en el cual Brasil es un poderoso exportador y nos lleva mucha ventaja. Pero, oh sorpresa, la Argentina empezó a exportar salvajemente al Brasil calzado de alta gama, masculino y femenino, en lo cual la Argentina le lleva una enorme ventaja a Brasil especialmente en calidad y diseño. Lo mismo pasó con otras industrias simples vinculadas a la indumentaria, como los accesorios de vestir tipo carteras de mujer de alta calidad.
En efecto, la calidad de diseño deriva de la calidad de la mano de obra fabril y la de los técnicos en diseño.
Ramos similares en los que sobresalimos y exportamos abundantemente es en productos de información, denominación genérica que utilizo para englobar industrias tan diversas como la informática, la publicidad, la cinematografía, el diseño gráfico e industrial, y otras actividades similares, todas las cuales tienen la enorme ventaja de ser altamente intensivas en mano de obra (calificada y competitiva) y poco intensivas en inversiones de capital físico.
También hemos exportado reactores nucleares, aunque no estoy seguro del carácter competitivo de los mismos pues fueron producidos en dependencias estatales y pueden haber aprovechado subsidios abiertos o encubiertos. De todas maneras es otro sector que exporta y compite. Por razones similares, y quizá peores, no quiero incluir las exportaciones de maquinaria agrícola, principalmente a Venezuela, arregladas bajo la benigna mirada del arquitecto de Vido y el Licenciado Uberti, este último siempre asesorado muy de cerca por Vicky Berecziuk. Quizá alguna de las fábricas "aprendió a exportar" con ese turbio ejercicio de corrupción en gran escala, pero lo dudo. En todo caso es un sector donde hay algunas fábricas muy competitivas que pueden seguir exportando, en particular implementos creados y producidos en el país debido a la gran difusión de técnicas innovadoras de cultivo como la siembra directa.
Y así podríamos seguir. Pero nunca se sabe cuál va a ser el desarrollo de la productividad y la competitividad hasta que lo dejas desarrollarse. En el proceso de liberalización y desregulación de la India (conocido como "el reino de los permisos", the license Raj, porque había que pedir permiso al Estado para todo), iniciado en 1991, el gobierno (con tradición planificadora e intervencionista) seleccionó los "sectores prioritarios" tipo textiles y ensamblaje de autos. Pero en esos rubros no sobresalieron. En cambio ha crecido inmensamente la exportación de software y el desarrollo de automóviles con diseño local, entre otros muchos. El gobierno propone, el mercado dispone. Quizá la Argentina desarrolle competitividad en muchos sectores, pero no lo sabremos hasta que no exista un régimen de seguridad jurídica y más competencia, a fin de empujar los recursos hacia los sectores (y empresas) más competitivos. Se produce así una "selección natural" entre sectores y entre empresas de cada sector. Esto es lo que sucede habitualmente, y ha venido sucediendo por varios siglos. No sé qué tiene de novedoso.
Los ejemplos que da Hector M. sobre empresas competitivas tales como Bang & Olufsen, y Grundig son todavía más relevantes de lo que Hector señala.
Bang and Olufsen no es una empresa sueca, sino dinamarquesa. Es bien sabido que Dinamarca es un país más chico que Suecia. Grundig fué vendida a KOC, que es un conglomerado turco, sí señores, turco de Turquía, un pais del Tercer Mundo. KOC es ahora en Turquía lo que Siam Di Tella fué en su epoca gloriosa en Argentina.
Un buen ejemplo de una empresa sueca exitosa es IKEA. Qué hace IKEA? Muebles RTA (ready to assemble) que el comprador tiene que armar en su casa. Esta en todo el mundo, incluyendo Rusia (cerca del aeropuerto de Moscu) y China.
Otra empresa exitosa es NOKIA, en Finlandia, que antes de dedicarse a los telefonos, vendía cables de cobre y papel higiénico a la Unión
Soviética, que los dejó colgados con los pagos.
Me gustaría que MAGAM, dejando de lado el sarcasmo barato, explique si cree que Argentina es un país de inútiles y oligofrénicos.
Jorge B.
Por supuesto que no Jorge B, todo lo contrario, ni mi imaginé que hacía falta que lo aclare. Te aseguro que conozco mucho de lo que somos capaces de hacer pero siempre con el estado motivando tales desarrollos.
La respuesta de Hector M es simple retórica de bajo vuelo que no se lo cree ni él. Eso de ser competitivo o productivo es medio un verso, lo entiendo hasta cierta medida pero lo que importa es que cierre la productividad o competitividad del país como un todo. Luego siempre habrán rubros que son más bien estratégicos y que dependen más de política que pura “competitividad”.
Te crees que los europeos subsidian la agricultura de tontos que son, o te crees que muchísimos desarrollos en defensa se logran por pura “competitividad”. No tienen idea de la cantidad de tecnologías que provienen de defensa y luego son aplicados en usos civiles. La verdad que bastante limitada la visión de la libre competencia, pero no espero mucho mas de economistas adoctrinados con escaso orgullo nacional. No tienen idea de los gastos y despilfarros en desarrollos tecnológicos para defensa y luego hablan de competitividad. Lo que hace falta es cohesión social y menos cipayos vende patria.
La Argentina no solo tiene campos extensísimos y fértiles, sino que tiene minerales, gas y petróleo (disminuido pero pregunten a los chilenos y uruguayos), tecnología automotriz (critiquen pero cuántos países la tienen en el mundo), tecnología nuclear, tecnología satelital, de radares, los minerales que se les ocurran, producción de acero, tubos sin costura para la industria del petróleo, producción de aluminio, mares extensísimos y ricos, paisajes para el turismo que se les ocurra con el clima que se les ocurra y sobre todo gente brillante. No se pongan contentos, uds los economistas quedan excluidos de este último halago. Como dice mi mujer, Uds son muy limitados y con merodear la BEA un poco me queda muy en claro a lo que se refiere.
Pero lo peor no es el nivel de IQ que tienen, si no la falta de autoestima nacional, de apoyar el desarrollo nacional y eso se obtiene de a poco con apoyo estatal, no abriendo las fronteras al libre mercado. Será libre donde nos convenga y con aranceles de exportación de distintas magnitudes y signos, sí, bien dije, signos. ¿Entienden a que me refiero con esto último?
Incluso, Sres economistas, que les encanta la palabra productividad y competitividad, les digo que están en serios problemas porque en el futuro cuando las máquinas hagan absolutamente todo por nosotros, solo habrá lugar en este mundo para dos tipos de individuos:
1) Capitalistas con capital suficiente.
2) Rocket scientists.
El resto solo serán infrahumanos con apenas derecho a comer, esa es la panacea de algunos brillantes economistas PRO PRODUCTIVIDAD. Entiendo muy bien el concepto, pero es solo una excusa para joder a las mayorías.
Bueno, espero que no sea mucho pedir y abran la mente un poco para tratar de entender lo que intento transmitir.
UUUUUUUUUUMMMMMMM!!!!!!!!!!!! Ahora pido disculpas por mis exabruptos.
Justamente a mí me vas a venir a preguntar si creo que somos una nación de inútiles y oligofrénicos. Lo lamentable es que muchos de Uds sí lo creen y solo usan retórica barata y ser políticamente correctos.
Solo para aclarar, en mi opinión Europa no subsidia a su agricultura por poco competitiva en si misma. Lo que subsidia es una estructura fundiaria de pequeños productores que por su superficie no podrían llegar al standard de vida de clase media y tendrían que vender.
No es un tema económico, sino un tema social, cultural y político.
Solo para aclarar, en mi opinión Europa no subsidia a su agricultura por poco competitiva en si misma. Lo que subsidia es una estructura fundiaria de pequeños productores que por su superficie no podrían llegar al standard de vida de clase media y tendrían que vender.
No es un tema económico, sino un tema social, cultural y político.
Me parece Mariano T que te equivocás en tu análisis, lo apoyan casi exclusivamente por un tema estratégico, no podes dejar en manos de extranjeros la provisión de toda la oferta de comida. Tenés que tener cierta capacidad local que no es conveniente perder. Algo similar sucede con los americanos y el petróleo, podrían agotar sus reservas más rápido, pues sería más barato y evitás importación, pero no es estratégicamente conveniente.
Vuelvo a pedir disculpar con los economistas de la BEA, pero me molesta que la mayoría no defienda los intereses de nuestro país como un todo y que continuamente estén haciendo lobby por intereses sectoriales, incluso a veces en pro de extranjeros. Ya que son señores de traje, corbata y escritorio con allegada a políticos y empresarios, usen esa influencia para construir. Encima paradójicamente, critican a este gobierno que está repatriando científicos al por mayor y cree en las capacidades técnicas del país. Si la decisión la tuvieran que tomar algunos que merodean por acá, ya hubiéramos radarizado el país con tecnología extranjera y tomando créditos extranjeros. Eso sí hubiera sido una decisión inteligente y en pro del desarrollo nacional.
Este gobierno es patético en la forma que comunica, o como lo hacen aparecer en los medios, no importa, pero tiene muchas políticas muy inteligentes, que se pueden mejorar y pulir pero tienen una visión que escasea mucho en la oposición y ni hablar en los economistas.
La palabra modelo ya está bastardeada y supone algo mantenido en el tiempo, este gobierno es mucho mejor que eso, se va adaptando a las circunstancias en la medida que transcurre el tiempo.
No es así Magam.
Podrían producir lo mismo en campos de 200-500 hectáreas como acá, en Brasil, en Canadá o en USA, y sin subsidios.
Pero la dolorosa reestructuración les costaría 10 años de rutas cortadas. Y además se pueden dar el lujo de mantener "le petit paysan" que es parte de su cultura.
dear Hector
yo no se, lo que si se es que todos lo hicieron, y hasta USA tenia un arancel del 35% en importaciones hasta 1950 mas o menos (Mas en epoca de Smooth, si quiere le paso el link) asi que pareceria ser algo raro lo suyo
Chile es un caso ejemplar, no hay pobres, avanzaron muchisimo, terremoto, uh, aparecieron en TV, luego, silencio de radio, o, si quiere, el control sobre la mineria, problemas en la mina, uh, no habia contro, si quiere sigo
ademas de ello, el 50% del cobre es de CODELCO y aparte exportan salmon, aparte exportan, que exportan? ah, minerales
No es asi Mariano, la razon de ser de los subsidios europeos fue y es la seguridad alimentaria, ahora condimentada por el stato quo, et cetc, y dudo que pudieran hacerlo, pero el agronomo sos vos, a fuerza de fertilizantes quizas
vuelvo, Hector, en el pais de las maravillas de los economistas avant la lettre y nostalgicos de epocas mejores donde viajabamos barato a Miami mientras el interior se hundia rapidamente, para inciiar el 2001, los paises no tienen barreras arancelarias ni paraarancelarias, ahora, sabe, el mundo real las tiene, fijese que le pasa a Brasil el algodon y USA y el dumping
ayj
ah Hector
el grafico de Krugman extraido de datos oficiales
lo saque mi blog por razones de brevedad
librecomercio, bah
http://victorlustig.blogspot.com/2010/04/no-words.html
perdon era 1940, pero eso y 1950 a los efectos practicos 2da guerra mediante es menor
ayj
MAGAM dijo...
La Argentina no solo tiene campos extensísimos y fértiles, sino que tiene minerales, gas y petróleo (disminuido pero pregunten a los chilenos y uruguayos), tecnología automotriz (critiquen pero cuántos países la tienen en el mundo), tecnología nuclear, tecnología satelital, de radares, los minerales que se les ocurran, producción de acero, tubos sin costura para la industria del petróleo, producción de aluminio, mares extensísimos y ricos, paisajes para el turismo que se les ocurra con el clima que se les ocurra y sobre todo gente brillante. No se pongan contentos, uds los economistas quedan excluidos de este último halago.
Por Dios cuanta falta de concepto.
¿Argentina produce aluminio? ¿acero?
Claro, con mineral importado y además son industrias de procesos que generan muy poca mano de obra.
¿Tecnología nuclear, satelital y radares?
Otra mentira.
Argentina vendió el último reactor hace 10 años, puso en órbita el último satélite también hace 10 años... todo durante la convertibilidad, los dos hecho como parte de un contraprestación a la ARgentina por haber supendiod el programa del misin Cóndor (que en realidad era una operación de triangulación de tecnología europea)
¿Y los radares? bueno... esos radares que anunciaron en realidad son radares israelíes, acá les pusieton un sticker que dice INVAP.
¿Vos creés que fabricar radares es algo fácil?
¿Con qué recursos humanos en el área contaba Argentina? Por favor...
Con razón algunos apoyan ciertos conceptos Nac&Pop fracasados y anacrónicos: se dejan llevar por la más absoluta ignorancia.
(Alcides Acevedo)
La preocupacion por la autarquia alimentaria (que no es seguridad alimentaria --este es un concepto diferente) existía en Europa en los años de la guerra fría, pues había una real posibilidad de quedar bloqueados si la guerra se "calentaba".
Esa preocupación desapareció en los 90, al desaparecer la URSS y establecerse plenamente un régimen de economías abiertas globalizado. En 1992 la Politica Agraria Común tuvo la llamada Reforma Carrington, seguida de otras reformas que todavía continúan desplegándose. Estas reformas significan, como señala Mariano, ayudar al productor, pero no a los productos, de modo que se tiende a concentrar la produccion en actividades mas competitivas, retirando tierras de la produccion agricola para dedicarlas a forestación o turismo, y abriendo mucho más el comercio exterior.
Aun así subsiste una fuerte protección. Aunque la protección es al productor, ella le permite al productor realizar actividades que, sin las ayudas, le resultarían imposibles por antieconómicas, sobre todo en virtud del alto costo de insumos y el alto costo de la mano de obra, tanto familiar como asalariada.
Hay que recordar que la gran mayoria de los agricultores trabaja personalmente en la explotacion con su familia; la participacion de asalariados en el empleo en la agricultura europea es bastante baja comparativamente (el maximo es Inglaterra con aprox. 40%, mucho menos en el continente). Esto no quita que haya grandes propietarios, como algunas familias nobiliarias de España, que cosechan buena parte de los subsidios (que siguen siendo por hectárea, y no por productor).
No sé como caimos en la politica agraria europea, pero este post era sobre el mercado inmobiliario argentino. ¿Por qué no volvemos a ese tema, o en todo caso lo declaramos agotado?
Digo yo.
La última Hector M, es cierto que nos fuimos de tema. Pero dejame el último comentario por favor.
Carlos o Alcides Acevedo, no tenés idea del tema tecnología y percibiéndote un poco, no me voy a gastar en explicarte o aclararte las cosas, lo tuyo parece algo más serio y yo no creo tener la solución.
Ya se que el mineral (alumina) para la producción de aluminio se importa porque lamentablemente en este país no lo tenemos y las fuentes alternativas son muy caras. A pesar de eso producimos aluminio que exportamos y además producimos nuestros propios perfiles, envases y muchas cosas donde se lo utiliza. En definitiva, compramos a países que exportan materia prima (Australia casualmente) y le metemos valor agregado, ¿no era esto ser del primer mundo? Por supuesto está el tema ambiental pero lo dejamos para otro día, los americanos están tratando de reabrir una planta pero no le dan los costos y en este momento tienen un montón de operarios en “stand by”.
Con la producción de tubos sin costura o de acero, mencionás que no introducen mucha mano de obra. ¿En que quedamos? ¿Queremos actividades donde la productividad sea alta y donde un par de monos hacen todo? O a lo mejor deberíamos trabajar la pampa húmeda con asadas y picos, daría mucha mano de obra.
Esto me da pié para volver con el bendito concepto de “productividad”, del cual intrínsecamente no reniego, solo lo hago por la forma que lo usan los economistas. Si pensaron un poco el comentario extremo anterior, donde si llegamos a una economía super productiva solo quedan las opciones de ser capitalistas o genios, la gran mayoría estaremos en problemas. Por eso es muy importante la DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO. Esa tecnología volcada en productividad se debe encausar en mejor calidad de vida de la mayoría de la población, como por ejemplo menos horas de trabajo, mejor jubilación o a menor edad, etc, etc. Por supuesto entran en juego muchos otros temas que sería interesante discutir, ¿hasta qué punto seguimos demandando bienes y por lo tanto recursos naturales? ¿hasta dónde queremos llegar (como humanidad) o que tan apurados estamos en conseguir nuevas metas (tecnológicas, sociales, etc)?
Carlos o Alcides, espero de corazón que no seas economista.
Carlos o Alcides, todos tenemos algo para enseñar y para aprender.
En este caso me enseñarías por favor como poner en negrita un texto en los comentarios.
Todavía uso mayúsculas y es un poco molesto para el lector.
Muchas gracias y saludos.
Si me respondés es que hicimos las pases y somos amigos.
Magam, si te fijas debajo del recuadro para hacer comentarios, hay una indicacion sobre los codigos HTML. Van encerrados entre los signos < y >. La "i" significa italicas o cursivas, y la "b" significa Bold o negrita. Se pone el código "b" o "i" antes del texto que queres destacar, y el codigo "/b" o bien "/i" para cerrar el texto destacado. Podes usar cualquiera de las dos opciones (cursiva o negrita) o las dos al mismo tiempo; en este ultimo caso habria dos aperturas y dos cierres, y el texto saldria en cursiva y en negrita. Por ejemplo ahora voy a abrir con "b" y cerrar con "/b", cada uno encerrado entre < y >, y el texto saldrá en negrita.
Saludos.
Magam, tu idea de la productividad es equivocada. Es un término que solo debe ser usado en el sentido que le dan los economistas, precisamente porque es un término técnico de la Economía como disciplina, del mismo modo que "metabolismo basal" tiene que ser usado en el sentido que le dan los biólogos, y "curvatura del espacio-tiempo" en el sentido que le dan los físicos.
Ser competitivo no significa que tenés que ser millonario o genio. Simplemente observa las economías capitalistas y verás que no es así.
Otra observación, usualmente descuidada: el nivel de salarios de una economía capitalista no se determina mayormente por la productividad de cada trabajador sino por la productividad general de la economía; los salarios de cada ocupación responden a ese promedio general, ajustado por la relación de oferta y demanda para cada tipo de trabajo o cada tipo de trabajador.
En una economía de alta productividad, digamos Alemania, los barrenderos y los lavacopas también cobran mucho más que en Argentina, no porque tengan mucha productividad (tienen un poco más por los equipos que usan, pero no mucho más que en Bs As). Cobran más no porque ellos sean más productivos, sino porque la productividad general de la economía determina salarios más altos en promedio.
Por supuesto, hay diferencias según ocupación, determinadas por la relación oferta/demanda de mano de obra para cada tipo de trabajo. La oferta de mano de obra calificada suele ser relativamente más escasa, de modo que los más calificados ganan más, y su salario va aumentando más, que los no calificados.
Por ejemplo en EEUU los trabajadores que realizan las tareas menos calificadas no han mejorado mucho su salario en los ultimos 20 años, porque cada vez hay menos demanda de esos trabajos, y en cambio cada vez hay más oferta por la inmigración de trabajadores no calificados. En cambio en los sectores de media y alta calificación los salarios reales aumentan sostenidamente, no solo en EEUU sino en Europa, en la China o en cualquier lugar.
Si en EEUU no hubiera inmigración (sobre todo ilegal) los salarios de los trabajadores no calificados habrían aumentado más, pues esos trabajadores serían más escason. La inmigración tiende a acercar los salarios internacionalmente, haciendo bajar un poco los salarios en el país receptor (para los laburos que hacen los inmigrantes), y haciendo subir un poco los salarios en su país de origen (donde los que quieren contratar mano de obra se enfrentan a una menor oferta, y deben competir con el sueldo extranjero al cual podrían acceder sus potenciales empleados).
La mayor calificación requiere estudio, y hay un proceso de selección de los más capaces, más creativos, más adictos al trabajo, etc. (no todas son virtudes positivas, son solo las que buscan los empleadores). Motivar a la gente para que estudie y se rompa laburando es muy difícil si no tuvieran una remuneración superior a la del que no estudió.
En una economía totalmente distorsionada reina la filosofía del tango Cambalache. Todo es igual, nada es mejor. Pero en las economías capitalistas contemporáneas no es lo mismo un burro que un gran profesor. "El que cura" gana más que el que labura "noche y día como un buey" en trabajos físicos no calificados. ("El que mata" o "está fuera de la ley" termina en cana, así que la mayoría no corre el riesgo).
Una economía competitiva es un vehículo impulsado por los más competitivos, pero donde todos los pasajeros avanzan en alguna medida (unos menos que otros: el capitalismo es siempre una jungla competitiva, y que no promueve la igualdad sino la competencia). En ese avance general, hasta los menos calificados mejoran, o van siendo cada vez menos. Los hijos de los inmigrantes ilegales guatemaltecos o filipinos en EEUU terminan yendo al college y entrando en la clase media, como hicieron los hijos de los inmigrantes calabreses o gallegos en EEUU o Argentina durante el siglo pasado).
Nuevamente nos salimos de tema con esto de la mano de obra y la productividad, pero no tanto. Tiene que ver con el tema del post.
La productividad promedio de la economía argentina es bastante alta, sobre todo porque hay sectores muy competitivos, como el sector agropecuario y agroindustrial, los sectores de servicios sofisticados (tipo publicidad o diseño) y diversas industrias específicas aunque no muchas.
Dado que en economías abiertas los tipos de cambio real tienden a situarse cerca del nivel de paridad absoluta de poder adquisitivo, esas actividades genuinamente competitivas pueden funcionar sosteniblemente aun con un tipo de cambio cercano a ese nivel, como fue el de la convertibilidad y como está llegando a ser ahora el del peso post-convertible. Otros sectores tienen dificultades, y además las distorsiones históricas de la economía, en la cual ha valido más o menos "lo mismo un burro que un gran profesor", la oferta de mano de obra es muy heterogénea, y los salarios medios son mucho más bajos, aun con el tipo de cambio PPP, que en una economía desarrollada. La Argentina es el rarísimo país donde una empleada doméstica puede ganar más que un profesor de secundaria.
Esa tendencia a la paridad de poder adquisitivo significa que en general los bienes no transables (como los inmuebles) tenderán, en promedio, a tener valores más cercanos a los internacionales, ajustando, por supuesto, el efecto de algunas localidades especiales como las turísticas o los centros financieros, etc.: el metro cuadrado en Mannhattan, Paris o Venecia tiene siempre un precio mayor que el m2 de una ciudad secundaria de EEUU, Francia o Italia. Lo mismpo pasa entre Bariloche y, digamos, Olavarría.
Esa tendencia natural se agrava en la época actual por la demanda extra generada por los que usan los ladrillos como alternativa a los depósitos bancarios, por simple (y a mi juicio justificada) desconfianza en la estabilidad de las reglas de juego y las instituciones en nuestro querido país. Mejor los ladrillos que ser víctima de otro Plan Bonex u otra pesificación asimétrica o cualquier otra triquiñuela que el gobierno invente en el futuro para apropiarse de activos ajenos. Otros optan no por los ladrillos sino por la caja fuerte o las cuentas en el exterior, pero el razonamiento es similar.
Yo creo que esto resume lo que yo veo como explicación de la situación descripta muy fielmente por el post de Luciano, a quien felicito por su capacidad de elaboración de datos, presentación y análisis.
Contrera, no uses comillas sino los signos < y >.
Cierto es autarquia el concepto, desde el 50 al 90 Hector, 20 años despues no lo han desmontado, ya esta enraizado. Pero, peor aun, se usan las barreras arancelarias y parararncelarias para elevar el nivel de vida de un sector de la poblacion en forma artificial, isn it?
Entonces, de que estamos hablando cuando hablamos de libre comercio?
last, no todo el mundo cree que la inmigracion fuerze a la baja a los salarios menos calificados, en un mercado perfecto, quizas, pero ese no es el caso, en gral un americano prefiere cobrar el subsidio de desempleo a cosechar limones
Gracias Hector M por el dato, igual espero que me conteste Carlos (o Alcides) y confirmar que está todo bien.
El concepto de autarquía fue superado hace 20 años.
Hoy prima el concepto social, por eso los pagos no son por "producir" sino por "estar". La producción, salvo la carne y alguna otra,recibe precios parecidos a los internacionales,por lo tanto no hay un ingreso marginal que haga subir la producción. Lo que se premia es permanecer en la explotación, con pagos desvinculados del nivel de producción.
Si se bancaran una liquidación de productores como USA en los 70 y Argentina en los 90, podrían producir lo mismo sin subsidios, pero es políticamente inviable. Son muy eficientes y productivos, pero para tener un nivel de vida de clase media europea con 40 hectáreas necesitan que el estado les pague extra.
Pregunta para econs, me parece que muchos analizan como si el dolar fuera un valor fijo, pero yo que vivo en palermo, no se si diría cuanto subieron las props. en los últimos años, quizá subierno nominalmente en dolares, pero hoy los dolares son muchísimo más baratos que por ej. en 2003 o 2004.
Saludos!
Ramiro
Algunos comentarios:
.- la unidad de medida (dolar) esta mutando (tomar en cuenta q no escribi cambiando...)x lo tanto pierde cierto sentido la comparacion historica.
.- la renta esta en valores minimos, de la mano de las tasas externas y de las tasas reales domesticas fuera de equilibrio, pero esto no implica una baja en precios a efectos de reequilibrar, podriamos tener precios estancados en tanto el efecto nestoril nos revalua aceleradamente.
.- hubo un cambio sustantivo, cualitativo, relativo, no se, ponganle el ¨ivo¨ q prefieran, los bancos han perdido parte de su capacidad de intermediar, unidades superavitarias bypasean entidades financieras y se hacen inversores propietarios
.- lo de arriba en un contexto de cero palanca, x lo tanto el movimiento sismico economico para escupir ladrillos deberia ser mayor aun al efecto 2001.
Concluyo con ideas cercanas al advertido Larry, no veo burbuja, mas bien una revaluacion real con dos pilotos, el depto y la renta, el depto le saco un par de vueltas, pero la renta tiene mas resto y se acerca gradual pero constantemente a la meta de un nuevo equilibrio de precios ¨nominales¨ en dolares.
Lo mas probable es q haya cierto estancamiento x indigestion hasta q la renta equilibre al depto, el riesgo de bajas nominales de precios van de la mano de un shock externo, aun en pañales a mi juicio, pero q finalmente llegara. La pregunta es a q niveles de precios nos encontrara el proximo ajuste fiscal via devaluta, dentro de un contexto externo dde se comience a reequilibrar el sistema de tasas de interes.
Entre estos dos temas (equilibrios macro interno y externo) se jugara el partido de precios en dolares mutantes.
Salutti
Algunos comentarios:
.- la unidad de medida (dolar) esta mutando (tomar en cuenta q no escribi cambiando...)x lo tanto pierde cierto sentido la comparacion historica.
.- la renta esta en valores minimos, de la mano de las tasas externas y de las tasas reales domesticas fuera de equilibrio, pero esto no implica una baja en precios a efectos de reequilibrar, podriamos tener precios estancados en tanto el efecto nestoril nos revalua aceleradamente.
.- hubo un cambio sustantivo, cualitativo, relativo, no se, ponganle el ¨ivo¨ q prefieran, los bancos han perdido parte de su capacidad de intermediar, unidades superavitarias bypasean entidades financieras y se hacen inversores propietarios
.- lo de arriba en un contexto de cero palanca, x lo tanto el movimiento sismico economico para escupir ladrillos deberia ser mayor aun al efecto 2001.
Concluyo con ideas cercanas al advertido Larry, no veo burbuja, mas bien una revaluacion real con dos pilotos, el depto y la renta, el depto le saco un par de vueltas, pero la renta tiene mas resto y se acerca gradual pero constantemente a la meta de un nuevo equilibrio de precios ¨nominales¨ en dolares.
Lo mas probable es q haya cierto estancamiento x indigestion hasta q la renta equilibre al depto, el riesgo de bajas nominales de precios van de la mano de un shock externo, aun en pañales a mi juicio, pero q finalmente llegara. La pregunta es a q niveles de precios nos encontrara el proximo ajuste fiscal via devaluta, dentro de un contexto externo dde se comience a reequilibrar el sistema de tasas de interes.
Entre estos dos temas (equilibrios macro interno y externo) se jugara el partido de precios en dolares mutantes.
Salutti
MAGAM dijo...
Gracias Hector M por el dato, igual espero que me conteste Carlos (o Alcides) y confirmar que está todo bien.
Recién lo veo... te contesto: todo OK
Mi nombre es Carlos Alcides Acevedo... (para el gran público de la red) suena bien telúrico... si pongo el verdadero... me van a descalificar por extranjerizante...
Tus conceptos acerca de ls productividad son bien conmovedores... y equivocados...
1) El Acero y el Alumino (hay que estudiar como se desarrollaron esas industrias en Argentina y con qué fondos) son industrias de procesos que generan muy poco empleo... y si sos demasiado competitivo hasta te podés contagiar la "enfermedad holandesa"
Encima la producción de alumino hace un uso intensivo de electricidad... insumo que está fuertemente subsidiado... según dice el gobierno.
2) No dijiste nada de INVAP y de los satélites.
La verdad es que de las últimas licitaciones para construir reactores de investigación (en los últimos 10 años) INVAP no ganó un sólo contrato, nada más que decir.
¿Satélites? ya te dije, el desarrollo satelital argentina es obra del turco Menem, los americanos le devolvieron varios favores concediendole a la Argentina la posibilidad de desarrollar algo de tecnología satelital... lo siento mucho pero es así.
Me alegro Alcides que esté todo OK. Respecto a tus últimos comentarios, mejor lo dejemos ahí y solo te digo que varias de las cosas que decís no son ciertas y otras no las comparto.
Que copado que está esto de resaltar!!!
No podra ser que el mercado inmobiliario es similar al mercado del arte?
Eso es, que se este transformando en un mercado de gente asquerosamente rica. Como el mercado del arte, el mercado inmobiliario es INFIMO, casi inexistente. Estamos hablando de en buenos anos alrededor de 7000 unidades por mes en capital federal cuando tiene una poblacion de 3 millones de personas!
Si asumimos que la poblacion target del mercado es asquerosamente rica y son los unicos activos en el mismo, claramente que todas las cosas que la gente como uno tiene en cuenta para comprar o vender no aplican, porque a nosotros 100k usd mas o menos nos hace toda la diferencia del mundo. Ahora si sos Ricardo Fort, esta hablando de un vuelto para comprar el depto.
Cuatro breves observaciones:
1. El dolar como moneda nacional (en EEUU) pierde poder adquisitivo por la (pequeña) inflación existente en los EEUU. El hecho de que el dolar valga menos euros no tiene importancia en este aspecto. Solo tendria importancia para calcular el poder adquisitivo promedio de un dolar en el conjunto de paises del mundo. Para el caso argentino, el poder adquisitivo de un dolar en realidad todavia es algo más alto que, digamos, en 1998, porque se está acercando a aquel poder adquisitivo mediante inflación pero no ha llegado todavía. Este cálculo equivale a tomar el dolar-peso de 1998, y ajustarlo multiplicando por la inflación argentina y dividiendo por la norteamericana. Esto da un tipo de cambio teórico donde el dolar vale menos de 3.95 (no he hecho el cálculo exacto; por el Big Mac Index sería 3.77, pero no es un cálculo técnicamente correcto; probablemente es menos).
2. Los alquileres representan ahora una menor proporcion del valor del inmueble debido a la caida de las tasas de interes internacionales. La renta de cualquier inmueble tiende a un valor de equilibrio igual al valor del inmueble multiplicado por la tasa de interés, más o menos un pequeño factor relacionado con la seguridad relativa de esa inversión respecto de otras. Tradicionalmente en la Argentina los alquileres representaban alrededor del 6-8% anual (0.5-0.7% mensual aprox.) con unas tasas internacionales de interés del orden de 5%. Con tasas actuales de 1-2% el alquiler debe bajar en la magnitud correspondiente.
3. El mercado inmobiliario no es tan pequeño. Los cambios de propiedad históricamente han estado (en valor) en alrededor de 3%-5% del stock por año. En la CBA hay algo menos de 3 millones de habitantes, equivalentes a unos 900,000 hogares, por lo cual las ventas anuales de viviendas deberían ser del orden de 27,000 a 45,000.
Con 7,000 mensuales estamos arriba del promedio, posiblemente por la demanda extra de viviendas en sustitución de los poco confiables depositos bancarios, demanda proveniente en buena parte desde el interior del pais. Por otro lado los precios han subido en dolares para todos, incluso en sectores más populares, aunque han subido más para las viviendas de sectores medios y altos, porque ahí está más presente la demanda con fines precautorios antes aludida.
4. La construcción no logra cubrir el déficit y hacer bajar los precios debido a la incertidumbre institucional y macroeconómica que tiende a deprimir la inversión. Un inversor podría pensar que los actuales precios podrian caer en uno o dos años, así que para embarcarse en la construcción de edificios de departamentos existe un serio riesgo de no poder recuperar la inversion cuando los deptos estén listos para ser vendidos.
Hector,
respecto a tus observaciones:
1.- cuando valoras la capacidad de compra de un dolar hoy respecto a 1998, tomando en cuenta las inflaciones diferenciales confirmadas x el costo de un big mac, corremos el riesgo de asumir q el TCR actual se encuentra en equilibrio.
Si uno observa el movimiento revaluatorio de la mayoria de las monedas contra el dolar (excluyamos al euro momentaneamente debido a la actual crisis q transita), vemos niveles ¨en dolares¨ de activos mayores a los valores de 1998.
Vos mismo has comentado acerca de la revaluacion real a traves de la inflacion q estamos transitando, pues bien, en un mercado financiero iliquido, donde el refugio de valor paso a ser un ladrillo en vez de un deposito o un bono, es posible y a mi juicio muy probable q algunos activos (como un depto), lleguen primero a la meta revaluatoria generada x la devaluacion global del dolar.
En este sentido, mi vision es q un ladrillo ajusto ¨antes¨ y la renta lo sigue detras, lejos de los promedios historicos del 8-10%, justificada como comentas x tasas de arbitraje externas en niveles historicamente bajos.
La pregunta es q pasaria ante la vuelta al equilibrio de las tasas, q exigiran rentas mayores en el futuro, bajaran las propiedades para ajustar, o subira la renta nominal?. Mi percepcion es q la revaluacion real generara la convergencia a niveles de renta mayores sobre precios estancados o con poca variacion.
De todas formas, podemos traer a Brasil como ejemplo y ver q el valor de las propiedades se han duplicado, en linea con niveles de un real cuya revaluacion para evitar el transito de la inflacion ha ajustado el valor real del dolar. Digamos q el merito mayor es de los EEUU q estan depreciando su moneda, los TI y su consecuencia (los flujos de capital), son los canales de transmision del ajuste devaluatorio de dolares contra activos.
4.- respecto a la inversion y la decision de invertir, me parece q pocos ven precios para abajo, el punto diferencial (contra el ciclo2003-2007) es q los margenes para el inversor se han achicado (en linea con la disminucion de margenes generales de una economia q ajusta PxQ en costos y PxQ-algo en ventas). El tipo q invertia en 2005 proyectaba ganarse un 35%, hoy perdio la referencia xq los costos ajustan en dolares (x un TCN semifijo) y el precio final sube muchisimo menos q la inflacion, x lo tanto se le hace vidrioso el horizonte de inversion, y algunos prefieren comprar terminado y tener renta ahora, q ir a buscar un 15-20% dudoso, cuando el costo de oportunidad domestico te ofrece aun tasas cercanas al 10% x bonos en dolares.
Kaloma, en general concuerdo contigo. De hecho los nuevos tipos de cambio PPP (version basada en encuestas realizadas internacionalmente en 2005, y que están implícitas y actualizadas a 2007 en el informe de 2009 del Bco Mundial) la base de referencia de los tipos PPP no es EEUU, sino el promedio formado por Europa, Japon y EEUU. Yo no me he metido mucho con esa nueva version, que ademas no es compatible con las anteriores versiones de tipos PPP porque cambiaron la metodología. Otro día hablamos de eso.
Vos decis: "La pregunta es q pasaria ante la vuelta al equilibrio de las tasas, q exigiran rentas mayores en el futuro, bajaran las propiedades para ajustar, o subira la renta nominal?. Mi percepcion es q la revaluacion real generara la convergencia a niveles de renta mayores sobre precios estancados o con poca variacion."
Probablemente tengas razon. Sin embargo la curva que muestra Elemaco, donde los precios en dolares estan bastante por encima del nivel de los 90, me parece que muestran una diferencia superor a la perdida de poder adquisitivo del dolar, de modo que quiza haya un poco de ambas cosas: una suba de los alquileres como porcentaje del valor del inmueble, junto con una cierta caída en el valor en dolares de los inmuebles.
Hay que recordar también que hay varias cosas moviendose al mismo tiempo. El dolar cambia de valor frente a otras monedas, el dolar y las otras monedas pierden algo de poder adquisitivo por inflacion en sus respectivos paises o zonas, las tasas de interes internacionales probablemente aumenten desde sus actuales niveles muy bajos, y encima en un par de años no solo pueden cambiar todos esos factores internacionales sino que tambien pueden cambiar las condiciones internas que frenan la inversión en construcción y que orientan los ahorros hacia ladrillos. Con semejante numero de factores en acción es difícil decir de antemano cuáles variables inmobiliarias van a variar, y en cuánto.
Me parece que los valores de los alquileres no tienen que ver con la tasa de interés.
Los alquileres se irán ajustando en pesos de acuerdo al nivel de ingresos de los inquilinos. Después estará el TC y la tasa, que solo pueden incidir en los valores inmobiliarios de las unidades.
No creo que sea así, Mariano. Hay muchas clases de inquilinos. Si por tu depto pagas ahora 1000, y el dueño lo quiere aumentar a 2000, quizá te tengas que mudar, y el depto se ofrecerá en alquiler a un precio superior a 1000. El mercado fijará un precio, independiente de TUS posibilidades de pago, aunque no de las diferentes posibilidades generales de pago de los potenciales inquilinos.
A la larga el alquiler (como porcentaje del valor del inmueble) dependerá de la tasa de interés. Esto se logra mediante diversos ajustes en los alquileres y en los precios de los inmuebles, aparte de sus repercusiones en otros sectores (por ejemplo en los salarios o ingresos de los potenciales inquilinos).
No coincidimos Hector. Si yo me voy porque no me alcanza para el alquiler, alguien tiene que venir con un ingreso mayor. La demanda de deptos para alquilar no es del sector de mayores ingresos, y aumentar los alquileres (por la tasa de interés o por cualquier otra cosa), cuando la demanda no convalida el aumento, solo puede derivar en deptos vacíos, y renta negativa.
si y no
en un mercado donde el riesgo de cada cosa sea el mismo, o parecido, el que va a construir y su inversor (mejor dicho este) ve diferentes alternativas, aca que se usa de reserva de valor, no tanto
por lo tanto es extremadamente posible que haya mil deptos vacios que se iran ocupando a medida que los propietarios midan vis a vis su costo de tenerlo vacio vs su costo de ocupacion, donde la oferta de inquilinos pondra un techo a los pedidos.
Sino, observen como funciona Mardel, que es exactamente eso.
A medida que disminuya el temor a los bancos y otros menesteres deberia ir tendiendo a lo que dicen, salvo que, los deptos, envejecen y ademas de ello, se usan como reserva de valor como la tierra.
Pero, como siempre, >Hector no va a estar de acuerdo
ayj
PS: El problema es que ese mercado si lo conozco
AYJ,
¿y quien te ha dicho que el temor a los bancos está disminuyendo? En realidad la sensación de incertidumbre (no sobre los bancos en particular) ha ido aumentando en los últimos 2-3 años a medida que el gobierno iba tomando medidas y adoptando estilos cada vez más inquietantes.
La única posibilidad sería un cambio de gobierno a fines de 2011, pero eso tampoco está claro por ahora cómo va a ser.
Mariano, por supuesto que el poder adquisitivo de la gente importa. Pero no el de cada particular inquilino: si por cualquier razón los alquileres suben en términos reales, se producirá poco a poco un desplazamiento de inquilinos de cada tipo de depto hacia niveles de ingreso un poco mayores.
Ya hemos comentado antes que el efecto de super-precios para los inmuebles se acentúa sobre todo en sectores medios y altos, no tanto en sectores populares, aunque por supuesto todos sufren en alguna medida el mismo efecto.
Por otra parte, en un contexto inflacionario y con un régimen sin indexación, el valor real del alquiler tiende a deteriorarse a lo largo de cada contrato, lo cual incentiva a que los potenciales inquilinos acepten alquileres que inicialmente son un poco altos, en la expectativa de que su valor real vaya bajando con la inflación.
Asimismo hay que recordar que el alineamiento de los alquileres con el valor de los inmuebles via tasas de interés (más o menos seguridad relativa del alquiler) puede converger por variaciones en los alquileres y/o en los precios de los inmuebles. Yo creo que habrá una combinación de ambas cosas.
A ver Hector
definamos temor a los bancos primero, luego, Ud, que tiene al menos mi edad, entendera qwue la sensacion de inimputabilidad que traslce Ud en el gobierno no es distinta de la epoca de Gelbard, e la epoca de MdH, de la epoca de Cavallo I, de la epoca de Grinspun, de la epoca de Rapanelli, de la epoca de Erman, quizas 92-95 no Cavallo II, de la epoca de Cavallo III y asi siguiendo.
en rigor, lo unico estable es la inconsciencia, y en ese sentido, siempre recuerdo a Julio Ramos, diciendo este paga las deudas (criterio compartido por muchos) las de el al menos, asi que la verdad, no tengo mucho mas temor que esas epocas al sistema, o Ud no recuerda a la dupla Brodersohn Sorrouille y el Plan Primavera?
AYJ,
hemos pasado por epocas malas anteriormente, pero creo que la sensacion de arbitrariedad desenfrenada que hay ahora no la teniamos hace mucho tiempo.
Por otro lado hay pruebas objetivas: no tengo los numeros ahora (estoy de viaje) pero el monto de los depositos y creditos bancarios respecto al PBI está en un minimo historico (supongo que debemos excluir los breves periodos de hiperinflacion en que las cuentas son mas dificiles). En otras palabras, los depositos bancarios son mucho menos (en % del PBI) que en otras epocas comparables.
AYJ,
aclarando algo el concepto de confianza: no se trata de investigar sentimientos subjetivos, o apreciaciones discursivas sobre el presente o el pasado. En economía valen las "preferencias reveladas", es decir lo que la gente efectivamente hace. Por ejemplo el "riesgo país" no es un discurso sobre el riesgo que se corre en el país, sino la diferencia entre la tasa que piden los que compran bonos del país, comparada con la que piden los que compran bonos de EEUU.
En este caso también, la desconfianza en los bancos no es un estado de ánimo o una descripción de la situación actual versus la del pasado, sino la menor cantidad de depósitos bancarios que existe ahora, comparada con otros países o con otras épocas en este mismo país.
Muy interesante. El año pasado estuve buscando depto para comprar en Bs As, y me sorprendió la cantidad de ofertas que había, arriba de 70 lucas verdes. Los de las inmobiliarias me dijeron que en general no trabajaban con créditos hipotecarios, y que muchas operaciones se cerraban "tiki taka", con los dólares en la mano. En la zona de Almagro y Palermo los compradores eran chacareros con plata, que compraban para sus hijos estudiantes. Uno de estos operadores justamente me decía que los créditos hipotecarios para casas nuevas no iban a tener éxito,justamente porque forzaba a blanquear a compradores y vendedores.
Los prestamos hipotecarios no funcionan porque la cuota para comprar un depto de 70.000 dólares no la podría pagar nadie con sueldo menor a 20 lucas mensuales. Así de simple. Y lo de los chacareros comprando en Buenos Aires es otro mito urbano, insostenible con n´úmeros macroeconómicos.
Mariano
Yo diria que en Rosario es asi, Rafaela tambien, Venado tambien, Mar del USD 2500 tambien, por que no Bs As?
Hector, lamentablemente ud tiene un argumento circular, el riesgo pais no se construye con datos objetivos solamente (hay innumerables posts sobre eso aca), o no?
ahora is Ud me dice que el riesgo pais de JP Morgan esta construido exclusivamente de datos objetivos m eparece que aca termina la discusion no?
ayj
ah, y no tengo aca los nros, pero dudo que la bancarizacion del sistema ahora este muy lejos de pongale 1986, subjetivamente le diria que es tan arbitrario esto como el plan bonex, o el austral y el desagio
Solo compará el % del PBI de la soja, restale los gastos, y comparalo con el % del PBI de la construcción, que es mucho mayor. La guita de la soja es un pdeo en la tormenta, como dije antes.
Mariano
si queres los comparo despues pero me queres decir quien paga USD 2500/m2 en Mardel? Venado? Rosario?
Miralo asi
a) el excedente de alquiler de campos lo mandan en negro afuera
b) el excedente de alquiler de campos lo usan en pozo via fideicomiso
c) el excedente de alquiler de campo lo usan en plata en el banco
d) el excedente lo usan en viajes afuera (muchos)
ahora, reemplaza excedente por el retiro de la SA de explotacion o lo que quieras, pero vuelvo, la guita adonde va a parar?
queres que te haga nros finos? un pool en la mejor epoca ganaba eun 50% por cosecha, y son datos ciertos, ponele ahora un 25?
NO veo explosion en Corral de Bustos o Joaquin V Gonzalez, si ahi, entonces, donde va a parar?
ayj
Las compras de inmuebles son formas de trasladar el poder adquisitivo del comprador hacia el vendedor, sin ningún efecto en el PBI. Solo se produce una transferencia de propiedad.
Las compras de inmuebles con excedentes líquidos de los agricultores y otros sectores tienden a hacer subir el precio de los inmuebles, especialmente cuando la desconfianza de los inversores evita que la construcción se ponga a la par de la demanda y evite ese aumento de precios. La suba de precios es una prueba de que no hay suficiente inversión: la demanda de viviendas no logra generar una construcción acorde con la demanda, aun después de varios años.
El poder adquisitivo del comprador pasa a manos del vendedor en forma líquida, mientras la casa pasa a manos del comprador. Este comprador (digamos un agricultor sojero que compra un depto para su hijo estudiante en Buenos Aires) queda sin el dinero que tenía, el cual ahora está en manos del vendedor de la vivienda.
El poder adquisitivo que ha obtenido el vendedor puede ser destinado al consumo, o para invertir en algún negocio, para comprar otro inmueble en lugar del que vendió, o ser colocado en una caja de seguridad, o transferido al extranjero. En cualquier caso, esto es una decisión del ex poseedor de la vivienda. El agricultor manda a su hijo a estudiar a la Capital, y se queda sin la guita.
Su deseo de comprar una vivienda en en muchos casos obedece a motivos precautorios: mantener sus ingresos agrícolas en el sistema bancario argentino le resulta poco atractivo. Los ladrillos son más seguros.
Esa decisión no aumenta ni reduce la inversión productiva. Si el vendedor usase la plata para instalar un taller industrial, ese dinero pasaría a integrar la inversión bruta fija interna (maquinaria y equipo) y aumentaría el PBI del año siguiente. Si en cambio el vendedor pone la guita en la caja fuerte o la manda a Miami, es siempre una decisión del vendedor (no del agricultor).
Si el agricultor hubiese necesitado comprar una cosechadora lo hubiera hecho, y si al hacerlo no le quedase plata para el depto del hijo, dicho depto no habría sido comprado; pero aparentemente los agricultores usan suficientes cosechadoras (por eso pueden cosechar 100 millones de TN por año) y además pueden comprar unos deptos. En ambos casos están usando sus ganancias en el país.
Con respecto al "derrame" en pueblos del interior. Siendo yo mismo nacido y criado en un pueblo de la Provincia de Buenos Aires te puedo decir que derrame hay, y mucho. Obviamente no todo el ingreso neto de los agricultores se gasta en el pueblo (por ejemplo pueden comprarle un depto al hijo en Bs As, o una casa en Pinamar). Pero también gastan mucho en el pueblos.
El gasto de las ganancias de los agricultores no es la principal fuente de derrame. Lo que importa son los "linkages", tanto "forward" como "backward", es decir el aumento de actividad económica en otros sectores con motivo de la producción agrícola local: venta de insumos agrícolas, combustible, transporte, agroindustria, fábricas de maquinarias agrícolas (y venta de las mismas), actividad bancaria y de seguros referente al campo, y muchas más. Y toda la gente que trabaja en esas actividades vive en el pueblo, gasta en el pueblo y mantiene a muchos proveedores de bienes y servicios, del verdulero al peluquero, de la librería al service de PC. Directa o indirectamente, quizá un 80% de la actividad económica de un pueblo pampeano típico depende del campo. Si cae la actividad agropecuaria se empobrecen todos, desde la confitería frente a la plaza hasta la ferretería y la peluquería de señoras.
La prueba más visible, reciente y contundente no es económica sino política: se manifestó en el apoyo masivo del interior a la gente de campo durante el conflicto sobre las retenciones (y la consiguiente derrota electoral del gobierno en 2009).
Hector
Por partes
a) obvio, pero aca lo que esta en discusion es si existe aporte o no del chacarero (uso ese termino por simplicidad, no reduciendolo a ese solo, incluye el contratista, el que alquila, etc) para la explosion de precios del m2, y, hay un error, que es no tomar en cuenta en tu comentario el m2 nuevo, estas hablando del ya construido. Mariano dice que no, yo que si, vos, derrame mediante que si, la verdad es que en los publos de menos de digamos 30000 habitantes, no lo hay, lo hay en las ciudades medianas, Pergamino, Venado, San Cayetano, pero no asi en Berrotaran, y ponele, usemos Vedia o Vivorata para la Pcia de Bs As, eso si, hay construccion y mucha nueva en Rosario, Mardel, Bs As (Belgrano y barrios que van creciendo al compas de el agotamiento de terrenos)
b) No es decision de una vez, es decision pos cosecha, lo cual genera que en una compras el depto para tu hijo, la siguiente, el depto para ir a Bs As/Rosario, la tercera para inversion y asi siguiendo, todo ello sumado a que los pozos via fideicomiso no tributan ganancias, con lo cual podes reciclar dinero blanco y gris merced a la informalidad (tampoco ITI y el IVA, bueno, el IVA..)
Que las dejan en el pais, yo solo puse alternativas, nada mas.
Ahora, el forward y backward, dejame dudarlo, y mucho, elpeluquero te corta el pelo 1 vezpor mes, no dos, y el gomero te arreglara las gomas 2 veces, a los que tienen camioneta vieja.
Y, permitime dudar mas aun de la epica de la 125, lamentablemente uno de los cabecillas (no peyorativo) se cuido muy bien de decir que tambien fue uno delos cabecillas del corte de Gualeguaychu, solo la ineptitud comunicacional no lo mostro, pero, y creo muy probable que dentro de 10 años los mismos que ahora y en esa epoca estaban gritando comiencen a decir, tan malo no era, como Ud lo hace con el Carlo y los 90s (yo, no, vivia en el interior y me acuerdo muy bien de esa epoca)
en fin
PS Seguros? lounico que hay contra granizo y muy caros, los de autos son one shot y podemos seguir,
AYJ,
la construccion hasta ahora no ha provisto suficientes casas nuevas como para frenar el aumento de precios. Eso se debe a que hay algo que de algún modo restringe la inversión. Mucha gente piensa que es la inseguridad macroeconómica e institucional. Pueden estar equivocados, pero el hecho es que no invierten lo suficiente. No es necesario discutirles la validez de sus apreciaciones: ellos tienen la posibilidad de invertir, y no lo hacen. Como resultado, la oferta crece poco, y los precios suben.
¿Por qué hay tanta demanda de viviendas? Probablemente porque se busca seguridad. Quizá tengas razón y los ladrillos no sean tan seguros, pero de nuevo: no sos vos el que tiene que decidir la compra de esos deptos, sino ellos, y son ellos los que prefieren comprar ladrillos en lugar de poner la guita en plazo fijo (otros prefieren la caja fuerte o la cuenta en Miami).
Tu idea del peluquero y el verdulero es bastante limitada, que querés que te diga. La esposa del chacarero irá más seguido a la peluqueria a hacerse la permanente si ese año tienen suficiente guita, y la esposa del dueño de la concesionaria de tractores también, y la señora dueña del hotel donde van los viajantes de comercio también se sentirá en condiciones de hacerse la cabeza más seguido. O de comprarse zapatos en la principal zapatería del pueblo. Y la esposa del dueño de la zapatería pensará lo mismo, y así siguiendo. La demanda aumenta al aumentar los ingresos (en algunas cosas aumenta más que en otras, por eso de la elasticidad, pero en general aumenta).
Estos crudos hechos económicos no necesitan de tu aprobación o la mía. Ocurren simplemente. Los méritos ideológicos y políticos de los dirigentes agrarios también tienen poco que ver con todo esto. Yo siempre pensé que lo del corte en Gualeguaychú y todo el escándalo por Botnia era una idiotez, mientras que De Angelis y otros pensaban lo contrario ("una causa nacional", la declaró el Néstor). Pero no tiene nada que ver con la cuestión que estamos considerando.
Se algo del tema porque mi cuñado tiene empresa constructora en Buenos Aires, y un compañero de peña tiene una inmobiliaria especializada en pozos marplatenses.
Y por lo que me cuentan el 100% es plata porteña, mayormente negra, y gran parte es de la que salió antes y después de la devalueta.
Hay mucha, pero mucha plata sin destino en la Argentina, y te diría que al revés de lo que insinuás, mucho dinero fue de la ciudad al campo en toda esta década, mediante los fideicomisos y pooles.
El problema es que el que tiene guita no tiene ideas (que sirvan ahora) y el que tiene ideas no tiene guita. Con un sistema financiero orientado a la producción y los negocios reales, ese problema podría paliarse.
En el sector agropecuario ya no hay más lugar para expansión horizontal (salvo en ganadería) y no hay confianza para inversiones productivas más allá de lo que cada uno conoce.
Por algo hay 25 millones de toneladas sin vender, y eso significa las ganancias globales del sector de dos campañas y media.
Hector
Digamoslo asi, la construccion esta fuertemente orientada a lo premium, y donde lo premium cada vez es mas amplio (sino, no existirian los variopintos Hollywood). y, como dijo Mariano, juntar USD 80K para un dos ambientes, por lo menos, para un dos ambientes, no muchos pueden, ni hablar de mas caro
Por otro lado, no se si Ud tuvo la experiencia, yo vivi en al menos 5 capitales del interior y recorri al menos 10 provincias trabajando, asi que, que me diga lo de la sra del pueblo, es al menos peyorativo, la sra ira 1 vez por semana en vez de 15 dias, pero derrame, pongale, en Susana, no vi, si Ud lo vio, cuenteme, o, que se yo, en Argentina (si sabe donde queda) tampoco.
Amen que solo describi, y, mas de una vez dije, es su plata, es logico que hagan con ella lo que quieran. BTW, en estas epocas de Internet, el viajante de comercio es una figura, bueno, dejemoslo ahi.
Pero, volviendo al meollo del tema, el derrame es una cosa de ciudades de medianas hacia arriba (Humboldt no) pongale, Metan (mucho no hay ahi tampoco, Villa Angela (solo algunos servicios para sojeros cordobeses, eso si gomeria y almacen, si eso califica para ud).
de lo cual, y en merito a la brevedad, creo que Ud deberia darse una vuelta por la Argentina profunda, no pongale, Pergamino (y mire que no hablo de Yuto y Lote Libertad)
saludos
ayj
mariano
para hacerla corta, yo no insinuo nada, vos, yo y todos sabemos que guita negra hay en la ciudad y en el campo, o los alquileres miti y miti donde son?
BTW claro que si, los pooles alquilaron a alguien el campo, o el negocio de ir comprando de ha en ha a las sucesiones lo inventaron en Corrientes y Bouchard? va y vuelve la plata, obvio, y si tu cuñado tuviera una constructar en Venado que diria? o en Mardel? vos y yo conocemos Mardel, me queres decir como retorna la plata del edificio de ponele, Arenales y Gascon a 2000 el metro?
Y mas aun si hay 25mm de toneladas sin vender, significa que el sector que las tiene gano muchisimo y le genero las espaldas financieras para soportar eso
BTW 25MM de soja? no hay un error ahi? me da 10000 palos. Te va a agarrar Mus con ese nro.
No ganó muchísimo. Ahí esta el capital de trabajo y las reservas. Son 5000 palos verdes, un 25% de la producción de un año.
Y acá en MDP los capitales son de Buenos Aires, no digo 100% pero si 95%.
Por algo hay 25 millones de toneladas sin vender, y eso significa las ganancias globales del sector de dos campañas y media
ahora es capital de trabajo mas reservas?
si asi fuera, como hicieron este año para trabajar sin capital de trabajo?
hay algo que no entiendo
obvio que mucho es de BA, pero, no se si el 95%, construir es mas barato que aca, la tierra es mas barata y lo quieren vender al mismo precio (depende de donde)
pero, si podes tener en reserva 2 ganancias y media, no me digas que no gano muchisimo, y, como dije siempre, es su guita y me alegro y es su derecho y no tengo que decirlo es asi simplemente, pero, decile a Hector que el derrame y el viajante de comercio no existen (no me cree, vos, que, haces itinerante, con cuantos viajantes te encontras en ponele, Vidal?)
ayj
PS donde crees que tienen su sede social muchos pooles, en Villa Tachito? los de Cordoba pondran la guita hi y en Rio IV, los de Sta fe en venado y rosario
acordate que Mardel, a los efectos practicos, cada vez mas es un suburbio lejano de Baires
ayj
La CAMPAÑA DE ESTE AÑO RECIEN ESTA EMPEZANDO
Mariano, vos dijiste 2 años y medio, no yo
ayj
Accedo a data de un banco que trabajó históricamente financiando la siembra a cooperativas agrícolas. El problema es que no sólo pagan al contado con ahorros propios, si no que están comprando los insumos para dentro de un año pagando cdo hoy! Los chacareros tienen un fangote de espaldas, poca imaginación para invertir, y jamás van a crear una empresa con un poco más de complejiidad que contratar un Ing Agronomo que les gerencie las inversiones. Es triste pero es así. Este país favorece la concentración de ganancias en gente que no las merece.
Muy sabio no acudir a financiar insumos y apalancarse en un momento como el actual.
Los insumos han subido mucho, pero menos que los granos. La relación entre unos y otros es de las más bajas históricamente. Comprar con financiación teniendo los granos guardados implica la apuesta de que los granos van a subir más que la tasa de interés, apuesta arriesgada. No comprar implica arriesgarse a que los insumos van a subir menos que los granos.
Es un año para operar con capital propio, y si los granos se pinchan, o si hay otra seca, solo se pierde capital propio sin quedar endeudado. No es un año para crecer en agricultura, sino para solidificar lo que se tiene.
En ganadería, con la reposición tan alta, es un año para invertir os excedentes en mejoras que se postergaron estos años. Praderas, alambrados, etc.
El productor actual es un sobreviviente, mucho más racional que algunos estúpidos que le quieren dar malos consejos.
La incertidumbre internacional, la incertidumbre local, la devaluación del dolar, las tasas bajas, la soja, la tasa de ganancia local, todo un alineamiento de astros que llevan a mantener el valor de la propiedad.
Cuándo retrocederá y cuánto?
Cuándo: cuando el contexto internacional se estabilice y se recupere confianza y atracción sobre activos financieros (mínimo tres años)
O cuándo: China no pueda sostener su crecimiento y deje de demandar soja (catástrofe que no pareciera suceder, al menos hasta que no eclosione EE.UU.- mínimo 10 años)
O cuando surja una nueva moneda como reserva de valor. (mínimo 10 años)
O cuándo: gane Macri elecciones presidenciales y se le ocurra, eliminar subsidios, elevar tasas, recrear nuevos negocios del tipo AFJP, concentrar la economía y en consecuencia galguear la demanda, quizás algunos empiecen a necesitar de romper chanchitos. (pa ke gane Macri una elección mínimo ....escenario imposible)
Cuánto bajará? si en las peores burbujas ha caído un 30%, acá cuánto podemos esperar? Pongámosle lo mismo, depende el valor del dolar no?
Conclusión: difícilmente baje el precio de los inmuebles por lo menos en el plazo de tres años.
Que cachafáz haciendo predicciones.
Un saludo,
Chicho P.
PD: imagino quizás alguna normativa de Kristi (algún impuestito para los tenedores de mas de 2 inmuebles) jajaj que lindo kilombo (mínimo 2 años escenario poco probable)
Pero la gente necesita una respuesta. Vos te preguntás qué pensamos con respecto a si los precios se vana estabilizar pero en realidad estaría bueno sacar una conclusión con todos los datos que diste más o menos certera. Hoy en día los departamentos en alquiler en Palermo ya también están carísimos, nadie se salva. Todo está caro y la gente tiene que vivir de a muchos.
Lore
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