martes, diciembre 14, 2010

Soluciones chilenas a los problemas argentinos.

En estos días de tomas, desalojos, violencia, cinismo, expresiones xenófobas, estériles acusaciones cruzadas e ineptitud generalizada pretender hacer un análisis más o menos frio y que no caiga en lugares comunes es harto difícil. Sin embargo, haré el intento aunque avanzando por la tangente.

Si tuviera que resumir simplificadamente cuales creo que son las causas detrás del déficit de viviendas que hoy da origen a las tomas diría, casi de manera automática, que se explica por la situación del mercado laboral y por el infante desarrollo de nuestro sistema financiero.

La primera es evidente y si se quiere trivial, y la hemos tratado lo suficiente en este blog como para que merezca que lo repitamos aquí. La dinámica de los últimos 30 años (y no excluyo intencionadamente al periodo K) ha llevado a la “latinoamericanizacion” del mercado de trabajo, con una polarización en la que surge la figura del trabajador pobre que no existía hace tres décadas y que explica que, muy cerca pleno empleo, entre uno de cada tres y uno de cada cuatro argentinos sea pobre.

La segunda razón, por su parte, es que un sistema financiero subdesarrollado no logra canalizar los recursos desde los que la tienen a los que la necesitan, lo cual cercena de cuajo la capacidad de compra de gran parte de la población.

Ahora bien ¿De qué estoy hablando cuando hablo de sistema financiero subdesarrollado?

Los siguientes dos gráficos reflejan la situación del crédito bancario al sector privado (que es una parte importante, aunque no la única del sistema financiero local). En el gráfico de la izquierda puede verse como, tras la crisis del fin de la convertibilidad, el crédito bancario no logró crecer más que un par de puntos porcentuales para casi estancarse desde mediados de 2006. En el de la derecha, una triste comparación que nos muestra como, en el contexto de América Latina, Argentina se ubica en un cómodo último lugar (y eso que no puse el gráfico comparando con el resto del mundo, donde el país está ubicado en la posición 30 de 155 países…empezando desde abajo).

Las razones de este subdesarrollo financiero, que llevan a que hoy no sea mucho más que un instrumento de financiamiento transaccional, son múltiples y van desde las recurrentes crisis que hemos vivido hasta la aceleración inflacionaria, pasando por la necesidad de financiamiento del sector público, pero ese es tema de otro post.

Ahora bien, para llegar desde el subdesarrollo financiero a la falta del acceso a la vivienda propia podemos ir por dos lugares.

El primero es que un sistema financiero subdesarrollado significa no que Techint, Coca-Cola o Arcor no tengan acceso al financiamiento sino, en cambio, que es inaccesible o prohibitivamente caro el crédito para los sectores medios y bajos. Mí retorcida mente de economista, desde los primeros días de las tomas, no deja de repetirme una frase que hace casi diez años oí de un excelente docente que tuve en la UBA (hoy caído en desgracia) “No hay nada más progresista que un sistema financiero desarrollado”.

Habiendo trabajado tres años junto a mi abuelo en una empresa cuya razón de ser era, justamente, lotear terrenos en el conurbano para vendérselos financiados a largo plazo a trabajadores de clase baja aprendí que, como en nueve reinas, lo que falta no es tanto compradores con capacidad y voluntad de pago, sino financistas dispuestos a hundir su capital.

El enanismo del sistema financiero, y la estructural incapacidad local de asumir compromisos de largo plazo sin exponerse a un riesgo excesivo, impide el acceso a la vivienda propia a muchísimas personas que, obviamente con esfuerzo, están en condiciones de pagar su vivienda.

El segundo canal que va del subdesarrollo financiero a la falta de vivienda es algo menos transparente, pero creo que igual de relevante y lo traté hace un par de meses aquí . El subdesarrollo del sistema financiero convierte a la tierra y al ladrillo en la inversión “libre de riesgo” en Argentina. En ausencia de oportunidades de inversión alternativas se genera una demanda inmobiliaria como reserva de valor cuyo correlato es la suba de los precios de las propiedades y de los terrenos hasta máximos históricos.

Esta situación ha llevado a que, aun con las notorias mejoras en los salarios reales de gran parte de la población en los últimos años, no se observe una crecimiento en la capacidad de compra inmobiliaria.


Dicho esto es que no puedo más que estar de acuerdo con la propuesta que desde hace rato sostiene Lucas sobre repetir la política chilena de financiamiento subsidiado para la compra de viviendas económicas. Aquí el Estado no regala nada, sino que, en cambio, contribuye a resolver la principal y más importante falla de mercado: el racionamiento de crédito.

Haciendo algunas cuentas rápidas puede concluirse incluso que el costo fiscal de una medida de estas características es relativamente bajo. No hay que regalar viviendas, sino prestar la plata para que el trabajador puede acceder a ella, por lo cual el único costo es el subsidio a la tasa de interés. Si, como he oido, faltan 2 millones de viviendas y suponemos que cada una cuesta U$D 15.000* estamos hablando de U$D 30 mil millones o algo menos de 10% del PBI que, a una tasa de, digamos, 15% se reduce a no más de 1.5% del PBI de costo fiscal por año, que es mucha plata, pero tampoco es tanta plata.

Para conseguir el financiamiento, y a su vez contribuir a resolver el segundo de los canales mencionados (la falta de oportunidades de inversión alternativas), puede incluso ser complementada con la creación de un instrumento financiero público con tasa de interés real positiva para ayudar a canalizar esos fondos que hoy están inmovilizados en inmuebles.

En conclusión, y para ir cerrando, podemos debatir quien paga el costo político o donde reubicar a quienes están ocupando el terreno, o como emparchar este quilombete o, en cambio, apuntar los dardos a soluciones de más largo plazo a los problemas estructurales del país. Así las cosas, y hasta aquí mi pequeño aporte.

Atte

Luciano

*No tengo ni idea de si este número es sensato, pero quería aproximar un orden de magnitud

43 comentarios:

Ulschmidt dijo...

Para tener acceso a credito:

1) Tener empleo registrado

Si el trabajo que ejercés es de los que el mercado paga por debajo del salario mínimo, o muy cerca a eso, y sin agregarle el 50% adicional de costo por cargas sociales

1) No laburas
2) laburas en negro

Para que puedan blanquearte (condición necesaria pero no suficiente):

3) Convenios baratos, CONVENIOS QUE PUEDAN PAGAR LAS MICROPYMES. El albañil de barrio que te toma un peón ayudante NUNCA va a aportar a la UOCRA como la constructora de desarrollos inmobiliarios. Necesitan otra escala. LA UOCRA, Y CAMIONEROS, y todo el sindicalismo argentino prefiere que esten en negro, que no haya que darles o social, etc... a que le licuen el convenio.

Solución: Convenio colectivo diferenciado para Pymes con escalas pagables por estas. Reduccion de aportes a empleadores con uno a dos empleados. Basta con el saqueo que las ART efectuan a las PYMES (y la industria del juicio asociada). Simplificacion administrativa y legal a las Pymes empleadoras.

Esta es una fase más del drama argentino: hay una economía formal y otra informal y hay un abismo en el medio. Y ninguno de los entes que los progresistas creen que sirvan para combatir la desigualdad (ejemplo los sindicatos) va a sacar los pies del plato formal para solucionar la informalidad. Esto está fuera de los límites morales del kirchnerismo, acá no llegan.

Leandro dijo...

Che una duda tecnica: el grafico del precio del metro cuadrado dice Base 1997=100, sin embargo al mirar el mismo, el valor correspondiente al año 1997 pareciera ser mas cercano a 150 que a 100, que paso? o me estoy perdiendo algo?

Matias dijo...

Todo muy lindo, pero y si arrancamos porque es lo que queremos financiar? hoy el m2 de dpto en almagro o flores nuevo a 1600 dolares contine en su estructura de costos 600 del costo de la tierra.

No hay que empezar por ahi? El sistema legal actual de uso y tenencia de la tierra, de la propiedad, es arcaico y es donde se inician todos estos problemas. El hacinamiento en las ciudades (ya no solo las grandes metropolis) sino en cualquier ciudad.

Ahi arranca todo, despues seguimos por el sistema financiero y otroas cosas. Que muchas no comparto, pero disparan discusiones y lo celebro.

El deficit habitacional argentino se resuelve con una nueva Ley de Uso y Tenencia de tierras urbanas y una nueva Ley de Entidades Financieras.

Abz

mauro dijo...

por qué no liberalizar la industria del alquiler que solucionó el drama habitacional, precariamente, pero lo va solucionando?.

La ley de alquiler en argentina es desastroza, es mejor no tenerla a tener ese mamarracho intervencionista que ha destruido la industria en buenos aires, menos mal que el estado en las villas no existe.

http://www.rosario3.com/opinion/noticias.aspx?idNot=15722&idColumnista=26

Luciano, tu propuesta es valida para el largo plazo y dinamizar a quienes entierran capital y apuestan a un mercado de alquiler, pero en el corto plazo la formalidad de los alquileres en barrios carenciados es la respuesta, o sino lotear como hacíamos a principio de siglo las tierras fiscales a inmobiliarias o inversores que se dediquen al alquiler y sin arbitrariedades en los contratos de alquiler, o sea, darle poder de ley al contrato entre partes, cosa que hoy es de tercero o cuarto grado frente a la voluntad disciplinadora del estado

Chofer fantasma dijo...

La nota me parece espectacular. Una alivio entre tanta sinrazón. Vivimos una historia contada por un idiota, llena de ruido y furia, como dijo Guillermito.
Creo que su abuelo podría sentirse contento de su nieto.
Complementando la parte operativa que planteó Ulschmidt añado: para canalizar ahorro a la inversión, que para mí es central, hay que rediseñar el sistema de préstamos.
1 – modificar el régimen de garantías. Tener presente que un problema de los marginados es que no tiene parientes propietarios. En el resto del mundo la casa donde uno vive es la mejor garantía de que no se irá sin pagar. El esquema de los microcréditos donde los deudores son un grupo solidario puede servir.
2 – modificar el régimen de cobro al que no paga. Con el actual sistema de protección al desvalido con sofocientos chicos no hay juez que te ordene un desalojo.
3 – titularizar los préstamos. Muchos potenciales inversores no desean tener tanto riesgo como para ser los únicos acreedores de un propietario de una casa humilde. Habría que hacer una especie de Fanny Mae. A los puristas les recuerdo que esto anduvo bien por décadas, sólo al final le pegó el efecto subprime.
4 - Los planes de vivienda existentes son muy pocos y malos. En parte porque se imponen un nivel de calidad que vuelve a las casas impagables. Quizás habría que aceptar que una mala vivienda es muy superior a una perfecta inexistente, y relajar las exigencias constructivas y de papeles.

Cole Trickle dijo...

Ele, gran post.

La verdad es que es un tema complejo.

Coincido con lo que te dijo el profesor ahora caído en desgracia. El problema del sistema financiero poco desarrollo transforma al acceso al crédito en una utopía.

Eso no sólo deja a las clases bajas afuera del acceso a la vivienda sino a nosotros mismos con lo cual la solución tiene que empezar sí o sí por solucionarle el problema a los que menos tienen y luego ir multiplicando el efecto.

Cómo? Como dijo chofer un gran factor limitante es el régimen de garantías, a eso le sumamos como leí por ahí la informalidad laboral (o directamente la falta de trabajo) y tenemos un cóctel que sin la intervención del Estado es imposible de solucionar.

Como vos bien decís el sistema chileno puede ser una salida.

saludos,

Rodrigo

pd: Iba a decir que 15.000 usd de costo me parecía pocó hasta que leí el "*"

munsel dijo...

demasiado neoliberal, o naif. no se como tomarlo. Es como creer que al capitalismo dependiente de la ultima perifieria le interesaría solucionar el problema de la vivienda de los pobres. Recomiendo leer Planeta ciudades miseria (Planets of Slums) de Mike Davis. Hace un analisis de las megaciudades del mundo, (ohh... casualidad todas del tercer mundo, o del "emerging" mundo.) Las villas se reproducen como hongos en todas ellas. Tiene unas palabras para Argentina tambien, aunque levantado de Maristella Svampa. Muchachos, no hay solucion a la vivienda en el tercer mundo desde cualquiera de las "soluciones" del capitalismo, en cualquiera de sus sabores, populista, neoliberal, post-neoliberal o post-desarrolista. Porque como dice el columnista, aunque con otros terminos, el capitalismo es una fabrica de pobres, aun con la tendencia en suba hacia el pleno empleo. en Rio por ej, en 2010 se construyeron 15 nuevas favelas. Caracas es una gran villa, aunque antes se extendia hacia los cerros ahora esta creciendo en la ciudad "biemm" de los escualidos. Y por otro lado el mercado financiero en el tercer mundo no esta para solucionar el problema de credito de los pobres, para eso lo tienen a Yunnus, sino para crear las condiciones para que el mercado de capitales internacional venga a hacer sus default Swaps y demas.

Rollo Tomasi dijo...

Ele, te pido que involucres al sector privado. En parte porque hace que sea menor el costo fiscal, pero sobre todo porque es mucho mejor cobrador de los créditos. Si es con el Banco Nación esto termina en el famoso viva la pepa.

Cole Trickle dijo...

Lucas, y cómo hacés para involucrar al sector privado que ni siquiera le presta a la clase media? Le subsidias la tasa y haces de garante?

Saludos

Rollo Tomasi dijo...

Por lo pronto necesitás una unidad de cuenta indexada. Podría ser el coeficiente de variación salarial (que de hecho en la Argentina se usó). Además, necesitás un riesgo país más bajo, difícil sin arreglar el INDEC. Hacés algo de este estilo: por cada peso que un banco preste para vivienda social, el Estado pone otro peso. El banco va a querer prestar porque prestará US20.000 contra un colateral de US40.000. No sé si hace falta subsidiar la tasa, puede ser también. Después lo único q hay que definir es los benficiarios. Te diría todo el que quiera habitar una casa con costo menor a X. El banco lo puede chequear; si se descubren casos de fraude, el Estado retira su aporte.

munsel dijo...

Bueno, los lectores estan dando un monton de soluciones. Aqui va tambien mi humilde contribucion. Declarar a la vivienda como de uso social. Censar las viviendas desocupadas en el area y que una asociacion de inqulinos democraticamente elgida se forme para evaluar las necesidades de vivienda y que el estado sea el garante de la expropiacion de las viviendas en desuso. Luego se seguira con aquellos propietarios que tengan mas de dos viviendas y que no puedan justificar que no es para uso especulativo. Aumentar los impuestos inmobiliarios en lso barrios de mayores ingresos y subsidiar viviendas colectivas diseñadas de acuerdo a las necesidades de las personas que las van a habitar en consenso con los colegios profesionales correspondientes y estudiantes de los ultimos años de las carreras. Provision de materiales a bajo costo. Control obrero de las proveedoras de materiales, y bue...si, un estado socialista democraticamente elegido por los trabajadores y el pueblo. por que no. Si suena utopico, cuanto de realista tienen sus propuestas?

Cole Trickle dijo...

Ok, es cierto con respecto a la tasa. Uno debería suponer que arreglando el INDEC y bajando el RP la tasa tendería a bajar.

A priori parece win-win pero no sé si solucionás el conflicto habitacional con ese sistema.

Cómo lográs que los requisitos para el acceso incluyan a las clases más bajás?
Pregunto porque no conozco el caso chileno.

Saludos

munsel dijo...

Muchachos, la vivienda no es un problema de numeros, tasas de interes, ingresos, etc, es un problema politico. Y en ultima instancia la economia es economia politica.

mauro dijo...

munsel, dejá de decir pavadas... buena parte del desastre que tenes en las urbes del tercer mundo se deben a los regímenes socialistas de planificación urbana, es como la miseria del campesinado que trajo las reformas agrarias en centroamerica, peru, bolivia, colombia..

Tu idea de solución violentando propiedad privada y declrandola social no solo es anti social, sino violencia pura. Y dudo mucho que violentando logres algo superador.

Las villas en argentina tienen un estándar de vida mejor que en las urbes mas desarrolladas de la india. El capitalismo emerge, y en las villas está en todos lados. Es un boom del alquiler. Pasa que argentina es el paraíso de la tierra fiscal y la burocratización de la vida social, mucho no podes esperar.

El derecho a la vivienda debe ser abolido, mientras siga existiendo el rol politico de admnistración no habrña solución de largo plazo, 7 decadas lo rearfirman.

Kaloma dijo...

1.- Coincido con el diagnostico y la foto de los valores relativos, queda claro q el ladrillo es un sintetico de riesgo argento cero, o, en otras palabras, la confianza faltante hace q se saltee al sistema bancario como intermediario.
2.- No coincido con la propuesta. A ver, mi vision es que seria poner al Estado, q es gran parte del problema diagnosticado, como gestor del problema habitacional.
El mercado se distorsiono como consecuencia de manejos fiscales, queres arreglarlo con mas Estado???
No alcanza con Soldati??
No la veo. El sistema financiero es un apendice de la economia, se fundio xq arbitraba obligado deuda publica contra depositos privados. No hay inocentes, pero no son formadores, solo intermedian. No les demos mas poder del q realmente tienen.
Si queres un mercado inmobiliario concredito q funcione:
1.- riesgo pais a 300 para:
2.- poder emitir deuda publica y privada a 30 años, para:
3.- obtener los instrumentos de cobertura necesarios para:
4.- generar prestamos a 30 años y q un banco pueda intermediarlos y mantener su cobertura, para:
5.- generar demanda genuina de tenedores finales q arbitraran contra alquilar, al poder tener una relacion cuota- ingreso potable, para:
6.- darle previsibilidad al mercado y permitirle al inversor volver (x la baja del riesgo y mayor confianza) a depositar en un banco y no subirse a un fideicomiso q terminara haciendo burbujear los precios de las propiedades (aun le queda algo de trayectoria)

Si metes un subsidio en el medio, terminas igual q con las tarifas de luz y gas, consumiendo otro stock, generando poca inversion, aumentando la corruptela y dando señales estatistas q poco alientan hundir capital a 30 años.
El rol del estado en esta actividad es asegurar el escenario para q entren no 30, sino 80 mil palos en obras q te daran la oferta faltante y aseguraran mantener los precios a raya. A lo sumo podria actuar como orientador entre areas y proyectos, pero la credibilidad es un elemento crucial, es el mas importante de la ecuacion, sino fijense como la falta de la misma trastorno todo el sistema de construccion. No hay prueba mas importante q esa.

Abzos

munsel dijo...

mauro, muchacho, "se deben a los regímenes socialistas de planificación urbana". No se en donde encontras un regimen socialista hoy en dia. El boom de alquiler en las villas esta en alza, y en eso concuerdo, se puede hacer dinero, mucho dinero, con la miseria. Por ejemplo lee el informe del Economist Intelligent Unit sobre como aprovechar las oportunidades de negocios que ofrece la miseria. Aca esta el link http://tinyurl.com/254hbum

Mike Davis comenta que el metro cuadrado de villa cerca del centro de Manila esta mas caro que el metro cuadrado donde las corporations construyen sus torres. Pero eso mas que negar mi comentario la afirma. La violencia de clase la ejercen los mas poderosos sobre los pobres. La red clientelar que se forma en todas las villas de las megaciudades tiene un denominador comun, perpetuar la dominacion de clase. Tus numeritos burocraticos de como otorgar "creditos" y demas beneficios a los pobres no tienen ningun fundamento real, porque al capitalismo no le interesa solucionar el problema de la vivienda de los pobres. Las villas como estan le generan un pingue negocio, como vos lo afirmas. Y no se que "planificacion socialista" estas aplicando.

Martin dijo...

Lucas habla del sector privado, (aunque en realidad se refiere principalmente sólo a los bancos privados) y menciona el tema de la unidad indexada. En realidad en el sector privado hay (o había) otros actores, más interesados aún que los bancos en generar crédito para la compra de inmuebles: los desarrolladores inmobiliarios. conozco del tema ya que me dedico a eso: compro terrenos, edifico en ellos, y luego vendo los departamentos. Hasta el 2001, podía financiarlos, ganando con esto no sólo el interés del capital que prestaba, sino también (y casi más importante) porque generaba mayor mercado para mi producto, en un sector de mercado donde había menos competencia: mucha gente no podía acceder a mis departamentos sin ese crédito, y muchos desarrolladores no podían competir conmigo al no tener capital suficiente para financiar su producto. Pero, desde el 2001, es ilegal indexar la cuota. De este modo yo debería, para poder seguir operando de esa manera, preveer con muchísima exactitud cual será la inflación real durante la duración del plan de financiación, y/o aplicar tasas altísimas para poder cubrir un riesgo de que mi estimación no coincida con la realidad (ambas cosas son hoy imposibles). Con sólo restaurar la posibilidad legal de indexar contratos, y el índice que mida la inflación real, habría un montón de pequeños/medianos actores aportando soluciones al problema inmobiliario.

Jeronimo dijo...

expropiar viviendas?? darselas "democraticamente" al que las necesite?? estamos todos locos??

Adrian dijo...

Estimado mumsel, no es por agraviar, pero si me socializas mi casa te espero con un hacha y al día siguiente con un 22. Eh dicho!!!

Anónimo dijo...

Estoy de acuerdo con que el estado subsidie a traves del privado.

Tambien seria bueno sacar los subsidios de energia y transporte a Buenos Aires.

Desgravacion de ganancias y cargas patronales proporcionales a la distancia a Buenos Aires.

Sacar el puerto.

oti dijo...

No es solo las viviendas, sino también la red de infraestructura para barrios nuevos: tendidos de cables eléctricos, cañerías de gas, servicios sanitarios, etc., etc.

munsel dijo...

Estimado Adrian, si vivis en tu casa nadie te la va a sacar no te preocupes. Ahora si la usas para la especulacion parasita de rentista entonces sera otro tema.

Aca se enredan con numeros, estadisticas, tasas, etc, etc. Y el problema de la vivienda es politico no economico.

Mauri revento la comision municipal de la vivienda, y eso es un hecho politico, no economico. Y por un lado estuvo bien eso. La comision era un ente recaudador de punteros que fueron quedando de todas las administraciones, desde Saguier en adelante y todo todo controlado por la burocracia sindical sempiterna de Genta-Datarmine. No habia manera de entrar en la lista de la comision si no a traves de algun ñoqui-puntero-burocrata. Pero por otro lado quedo desarmado un ente que ofrecia viviendas reales, mas alla de la corrupcion. Todo para que? Para poner en funcionamiente junto con los yuppies nac&pop (la Campora)la Corporacion del Sur!!! Un organismo creado para transformar lo social en privado. La eterna contradiccion del capitalismo valor de uso/valor de cambio. La vivienda debe ser social y debe ser un derecho (amigo Mauro).

Adrian dijo...

Si a cobrar alquiler le llamas parasitismo rentístico te respondo lo mismo: hacha y 22.

munsel dijo...

Estimado Adrian, pense que estaba hablando con alguien que habia ido a la escuela, al menos. Pero parece que tiene los mismos vicios que la patota del Pro que fue a Soldati.

Anónimo dijo...

Che munsel ¿por qué no te matás?
Sos muy pelotudo.

Fijate Cuba: expopiaron todas las propiedades suntuarias y consagradas a la más vil renta... y nunca más se volvieron a construir.
Lo mismo en la Rusia soviética.

¿Qué vas a decir cuando un burócrata diga que en tu casa hay demasido espacio ocioso y metan a dos tipos a dormir en tu habitación?

Encima dos extranjeros...
(Alcides Acevedo)

anonimo munsel dijo...

Los insultos y la violencia lo unico que demuestran es la imposibilidad de dar una respuesta a mi planteo anterior. Bajo el capitalismo el problema de la vivienda no tiene solucion ni para los pobres ni para la clase media baja. sino date una vuelta por Tent City en california
http://tinyurl.com/62ded4 o fijate el festival de carteles de forclosure a lo largo y ancho del imperio. O preguntale al millon de personas que duerme en la ccalle todas las noches de Mumbai, aun en la temporada de monsoon. en Gran Bretaña el welfare state proveia de unidades en alquiler para siempre a un bajo costo hasta que la Thatcher decidio transformar a los pobres en "propietarios" y quedaron en la calle porque no pudieron pagarles el mortgage a los bancos. Ahora Cameron les saco el subsidio a la vivienda social que les ayudaba volver a alquilar. Ahora, si pueden dar otra solucion bajo el capitalismo sin insultar...

y es cierto, los cubanos y los rusos hicieron desastres, pero nadie los esta defendiendo. no se a cuento de que el "anonimo" trae esto a la discusion. Mi propuesta anterior era la organizacion "democratica" de los inquilinos. ni en Cuba, ni en la ex-URSS conocian esa palabra.

Mariano T. dijo...

Este es un típico ejemplo en el que hay que olvidarse de la redistribución (de viviendas) y dedicarse a la generación.
Toda medida que se aplique al stock no va a hacer otra cosa que subir los precios (subsidiar alquileres o compra de unidades usadas).
Esto deja forzosamente afuera a la clase media, pero a la larga si hay más vivienda nueva en grandes cantidades, los precios van a bajar, tal vez no en caballito o en Belgrano, pero si en otros lugares.

Mariano T. dijo...

Otra idea: el viejo Banco Hipotecario daba créditos a los que tenían terrenito pago y casa empezada, esa si es una solución para clase media, en la medida que no se aplique a la capital, donde no hay terrenos.

Anónimo dijo...

Para una solución más sensata y racional, ver el siguiente link


http://www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/about/fact_sheet.cfm

Jorge B.

Anónimo dijo...

El subsidio a la tasa de interes es una prima de riesgo que el estado se va a cobrar a si mismo por no haber respetado los derechos de propiedad.

Por los comentarios que uno lee da la sensacion que los contratos seguramente se van a volver a romper en el futuro.

Luciano, vos te animarias a prestar tus ahorros para que otro argentino se compre una casa, aunque el estado le subsidie al otro la tasa de interes que vos cobras ?

Yo no.
Bajo este gobierno, a ninguna tasa.

Anónimo dijo...

bajo ningun gobeirno en este pais en un futuro previsible, despues de la ruptura de Cavallo, nada.

Duda tecnica: La indexacion no esta prohibida por la Ley de Convertibilidad?

saludos

ayj

Martin dijo...

justamente, la indexacion esta prohibida por la ley de convertibilidad. pero cuando se derogo esa ley, se dejo el articulo que prohibe las indexaciones, lo cual es ridiculo ya que hay muchas operaciones que por esta imposibilidad legal no se pueden hacer más. y la actividad más golpeada por esta prohibicion es la venta de inmuebles financiada por particulares, ya que es una operación que por su largo plazo implica una dificultad enorme para calcular de antemano la inflación. Otro tipo de contratos a menor plazo, como por ej. los alquileres, saltean este obstaculo estableciendo valores escalonados en el tiempo los cuales, por ser conocidos de antemano, no constituyen una indexación.

Anónimo dijo...

En una decada:

Si prestas en dolares te pueden pesificar. Si prestas en pesos nominales a alguna tasa te van alicuar. Si prestas en pesos indexados te van a desconocer la clausula, o te la van a alterar (Moreno).

Todo eso lo puede hacer el mismo gobierno que es el que te va a subsidiar para tratar de eliminar el riesgo que el mismo gobierno te genera. De locos.

Anónimo dijo...

Veo muy difícil hacer 3 mill de viviendas financiadas por privados y pretender buenos intereses en un año o 2.

ayjblog dijo...

justamente por eso, pareceria ser que hay una imposibilidad mental en admitir que no lo hicieron en el 2001.

David. dijo...

En Perú hay un programa similar denominado "Mi Vivienda", que da un crédito subsidiado una vez en la vida y se asigna a través del sistema financiero. En efecto muchos se han beneficiado con el, pero no ha servido para los sectores maaas pobres (extremos, como los de las villas acá). Algo más para llegar a ellos.

Además, está lo que mencionaron hace un rato, el crédito subsidiado te genera problemas de riesgo moral... malos pagadores pueden acceder a el. Para eso es importante que la cuota inicial sea un porcentaje significativo del precio de la casa.

Orlando dijo...

muy buenas ideas y lo mejor no me parecen dogmaticas.A los que asignan toda la virtud al sector privado les pediria que publiquen los montos de subsidios al sistema financiero a lo largo de los años,aca por lo menos (en usa,telefono para el citi y varios mas)Pdata.Los temas de infras en servicios publicos no hay que subestimarlos porque son un costo gigante que dificulta las soluciones y encarece las tierras que los poseen.

Andrés Dj. dijo...

Creo en el subsidio de tasa para los más pobres, pero con la nula credibilidad del gobierno actual me parece que va a ser inútil, en parte porque los privados no van a acompañar con crédito, como comentaron arriba, y tampoco con inversión.

¿Qué empresa de materiales o construcción en su sano juicio va a invertir fuerte para expandir capacidad sobre la base de este impulso estatal que sería de dudosa sustentabilidad? La plata es sólo un medio, si no hay más cemento, grúas, albañiles, caños, etcétera, no van a haber más edificios.

Por eso, en el contexto actual, creo que ese capital iría a parar, en buena parte, a inflación, a reemplazar inversión privada que se iría ante el agravamiento del problema fiscal, y a corrupción mientras no construyamos más institucionalidad.

Sería muy diferente si fuera con un gobierno que dé ciertas garantías para un programa gradual a largo plazo, con carácter anti-cíclico, basado en superávit, fondos soberanos, acceso al crédito, etc., y con un mejor control institucional.

Saludos.

Nicolás Tereschuk (Escriba) dijo...

Wagner es el tipo que más sabe del tema (UNGS)

http://www.pagina12.com.ar/diario/elpais/subnotas/158942-51008-2010-12-19.html

Saludos

Luciano dijo...

sabrá mucho, pero en esta se equivoca fiero. La principal culpable del precio de las tierras trabaja en el banco central y tiene siglas parecidas a las del aeropuerto del mar del plata.

Mariano T. dijo...

Le erra fiero, no cabe duda. Alguien puede imaginarse cuanto saldrían los alquileres y las propiedades en capital y zona norte y oeste del GBA si no se hubiese dado esa válvula de escape de los countries? Y si no hubiese habido construcción privada en esta época?
Si tenemos la situación actual con población parecida a la de hace 20 años, si hubiese más población ABC1 y más demanda, como estaría la capital?

Mariano T. dijo...

Le erra fiero, no cabe duda. Alguien puede imaginarse cuanto saldrían los alquileres y las propiedades en capital y zona norte y oeste del GBA si no se hubiese dado esa válvula de escape de los countries? Y si no hubiese habido construcción privada en esta época?
Si tenemos la situación actual con población parecida a la de hace 20 años, si hubiese más población ABC1 y más demanda, como estaría la capital?

Julia dijo...

Soy chilena pero vivo en un alquiler temporario en argentina, así que bueno, mas que interesante haber leido este articulo