domingo, abril 03, 2011

¿Compro o alquilo? - Reloaded

Con un certero y desestabilizador post, ELY pone en riesgo el andamiaje de argumentos que tan sólidamente y durante meses yo había logrado construir alrededor de mi mujer hasta lograr convencerla de que la opción económicamente óptima para una pareja de nuestras características era alquilar y no comprar con crédito. Así que aquí vamos. Vea este post como un intento desesperado, un manotazo de ahogado, de recuperar la iniciativa inmobiliaria en mi hogar.

¿Qué conviene más? ¿Alquilar o comprar?

Para comenzar, ELY hace una buena aclaración en su segundo post sobre el tema. Hay al menos dos ejercicios distintos que suelen mezclarse al tratar de responder la pregunta sobre la conveniencia de alquilar o comprar. El primero de ellos es uno en el que la persona cuenta con capital propio y debe decidir si compra un inmueble o, en cambio, coloca su dinero en una inversión alternativa. El segundo es el de una persona que, sin capital propio, debe decidir si comprar con un crédito o alquilar. Permítanme concentrarme en el segundo, porque en el primero, inexorablemente, se entra en el debate de las “inversiones alternativas” al inmueble en el cual no quiero entrar.

Repitamos entonces el ejercicio de ELY. Inmueble de $275.000. Pago anual de alquiler equivalente al 5.5% del valor del inmueble, un crédito a 20 años, una tasa fija hipotecaria de 25% nominal (me parece un poco alta, pero jugaré con esto más adelante) y una inflación esperada de 15%.
Como era de esperarse, el flujo de pagos en concepto de alquiler, intereses sobre el crédito, amortización de capital y cuota total es igual al que presentaba ELY en su post. El alquiler, empujado por la inflación, crece hasta superar el pago por interés para terminar en un nivel casi tres veces superior al de la cuota del crédito. En sentido inverso, el interés desciende para representar casi el 100% del monto pagado al inicio del ejercicio hasta 0% en el mes 240.

Este es el grueso del argumento de ELY (con las aclaraciones de rigor que él mismo hace en sus posts). Por un lado, al final del día, la cuota del crédito será muy inferior a la del alquiler y, por otro, habrá capitalización en forma de ladrillo de la plata que uno pagó durante 20 años, que no existe cuando uno paga alquiler.

Ahora bien, extendamos un poco más el ejercicio de ELY.

Habrán notado en el gráfico anterior que pueden distinguirse dos periodos claros en el flujo de pagos. Un primero en el cual el pago en concepto de alquiler es inferior a lo que se paga en concepto de interés y otro, que comienza alrededor del décimo año en el cual el signo se invierte.

Supongamos, por un lado, que el precio real del inmueble no varía con el paso del tiempo (es decir, que sube al mismo ritmo que la inflación y, por otro, que existe una inversión financiera que también te da un retorno real de 0% como podría ser, por ejemplo, comprar dólares y guardarlos en el colchón. Si esto es así, el flujo de pagos del gráfico anterior se transforma, si compramos con crédito, en ahorro en forma de ladrillos con retorno real cero y, si alquilamos, en ahorro en plata mientras el alquiler es superior al interés y desacumulación desde entonces.

La evolución de ambos tipos de ahorro se presenta en el siguiente gráfico, en pesos (a valor del momento inicial) y en porcentaje del precio del inmueble.


¿Qué nos dice el gráfico? La curva verde nos muestra como, al final del ejercicio, habremos acumulado un monto equivalente al 100% del inmueble, o $ 275.000. Sin embargo, más interesante es la dinámica de la curva azul. Si todos los meses compramos dólares y los guardamos en el colchón (o cualquier otra inversión con retorno real cero), en un plazo de 75 meses habremos acumulado también acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad, ahorro que crece hasta alcanzar el 127% del valor en el mes 127 (que coincide con el punto en el que alquiler e interés se cruzan en el primer gráfico). A partir de ese momento uno empieza a perder plata a un ritmo creciente pagando alquileres más altos que el interés del crédito. Pagando más alquiler, al final de los 20 años uno habrá desahorrado unos $ 450.000 de hoy, o 160% del valor de la propiedad.

Creo que el gráfico anterior da una buena respuesta a la pregunta original. Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento, conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar.

Así, en conclusión, la respuesta depende de la relación entre el plazo de permanencia en el inmueble y el plazo del crédito, lo cual, a su vez, dependerá tanto de la capacidad de acceso al crédito como de la propia situación de la familia.

La facilidad de hacer coincidir el plazo del crédito con el plazo de permanencia depende (como también marca ELY) del nivel de ingresos que uno tenga hoy. El conjunto de plazos en el que tomador de crédito puede elegir suele estar acotado por el hecho de que la cuota mensual no puede exceder un tanto por ciento del ingreso declarar.

Así, por ejemplo, con los parámetros previos (la tasa de 25% que mantengo para hacerla comparable con el post de ELY), un crédito de $ 275.000 a 3 años implica una cuota de $ 10.700, a 6 años de $ 7.200, uno a 10 de $ 6.100 y a 20 de $ 5.600. Por otro lado, el tiempo esperado de mantenimiento no será igual para un joven que busca su primer departamento que para una joven pareja que busca un ambiente más para ampliar la familia que para una familia ya “completa” que busca el lugar definitivo que para una pareja de jubilados.

En definitiva, la respuesta a la pregunta del título, y como en casi todas las preguntas en economía, es un simple pero rotundo ”Depende”

Tengo mucho material en el tintero, como el impacto de la inflación, de distintas tasas de interés, de distintos plazos, los riesgos a los que uno se expone en cada escenario, pero las dejo para un segundo post.

¡Arrivederchi!

L

39 comentarios:

Adrian dijo...

Luciano hoy no hay alternativas de inversión con retorno real 0 (0% nominal + infla bien medida) para los legos en materia financiera.

El dólar menos que menos.

economiaposible dijo...

Luciano, porque no hacés el ejercicio con un ingreso inicial de $8000 que crece con la inflación, y suponés que ahorrás todo tu ingreso disponible. Como el alquiler y el ingreso aumentan proporcionalmente en el caso de alquilar siempre ahorrás. En el caso de hipoteca empezás ahorrando poco y terminás ahorrando mucho (más el valor de la propiedad). Saludos,

martín

Kaloma dijo...

Queda clarisimo, depende..... de la decision de tu mujer !!!
Abzo !!

Natalio Ruiz dijo...

No entiendo. Ponele que compraste, pero a los diez años querés mudarte. Ponés el depto en alquiler, con lo cual te ingresa, en términos netos, la diferencia entre el valor del alquiler y el de la cuota. Aún si te mudaras antes y la diferencia fuera negativa, no te convendría también comprar (vis-à-vis alquilar en un lado y después alquilar en otro)?

MAGAM dijo...

El habitar el departamento o no hacerlo es totalmente irrelevante, acá creo que se están mezclando temas emocionales con los estrictamente financieros.
Incluso el análisis (dejando las emociones) es independiente de si tenés el capital o no. Si dejamos los sentimientos, el análisis es como el de cualquier otro negocio. Y en este momento no es gran cosa (de hecho muy poca cosa), aunque admito que le da mucha tranquilidad a muchos, al igual que los dólares debajo del colchón. Y también vale, pero esto no tiene nada que ver con tasas de retorno.

Y si el gobierno decide reducir su ansiedad y contener el gasto (superávit fiscal sin dibujos), inducirá a una menor “inflación/apreciación” llevando probablemente las tasas a terreno positivo, lo que a su vez inducirá a un MAYOR AHORRO INTERNO, reduciendo aún más la “inflación/apreciación” con lo que pagar un hipotecario a tasa fija del 25% es una completa locura. Ahora si creen que la Argentina revienta, tomen el crédito, a lo mejor la pegan. Yo prefiero seguir teniendo control sobre mis finanzas, es mejor que el dinero trabaje para mí que yo para él.

Con lo que me ahorro me alcanza incluso para pagar el psicólogo y me haga ver que aunque no tenga casa ni un solo dólar debajo del colchón, igual soy una persona valiosa. Ja! Ja!

Rodick dijo...

Luciano...

Si en lugar de suponer una inversión con un retorno real mayor a 0% (para los que eligen alquilar), por más que sea módico, del orden del 2% o 3% la curva se te inclina mucho más por arriba y la conveniencia de alquilar quedar más en evidencia.

Otro punto, si ahorrando a tasa 0% mientras pagás el alquiler, una vez que tenés el monto disponible para comprar el dpto, optás por comprarlo, dejás de pagar alquiler con lo cual tu curva azul, en lugar de caer, se mantiene constante o sigue creciendo.

Jota dijo...

Hay demasiadas variables a considerar... no me parece que habitar el departamento sea exactamente una.
Coincido en que el debate termina en un "depende", pero de todas las cosas que depende digamos que la más relevante es las expectativas del tomador.
Al extremo:
Si crees que la inflación se acelera, espiral precios-salarios, salto del TC, etc, etc ===> Tomalo
Si pensás que tras las elecciones la inflación se contiene, te vas a parecer a tus vecinos y, en consecuencia e inclusive, las tasas nominales van a bajar ===> Ni se te ocurra!

Sumale qué pensás que pasa con el precio de las propiedades, qué hacés con la plata si no, etc, etc...

En este sentido y para finalizar, yo no ahorro a tasa cero, así que ese análisis no me sirve. Así como aumenta la cuota exponencialmente, tengo que meter en el análisis qué pasa con los ahorros que logro o no hacer si le doy mi vida al banco hoy o no. Y bueno, una vez más, esto depende de mis expectativas...

Anónimo dijo...

No voy a ser original, pero adhiero a algun comentario anterior: si según el ejercicio, alquilando en el mes 75 ya se pudo "ahorrar" el 100% del valor del inmueble (aún con tasas reales nulas para el ahorro) el resto de la curva no tendría sentido. Y resulta evidentemente conveniente (a las tasas de interés y alquileres simulados) alquilar en lugar de comprar apalancado.

paulacohenv dijo...

Hola Luciano, he venido siguiendo tu post y los del sr. Yeyati y creo que es muy difícil que si hacés una evaluación de proyectos consideres alternativas que te generen 0% de rentabilidad real. Coincido con Natalio, supongamos que sea 0% rent, si a los 10 años de alquilar ahorraste el valor total del inmueble entonces te replanteas qué te conviene hacer entonces en el Momento 10 y no seguir gastando el alquiler después. Creo que la respuesta a tu post depende del inversor y de su costo de oportunidad (entre otras variables) pero no solo sobre el tiempo en que éste alquilará o tomará un préstamo.
Saludos

Alejandro dijo...

Un solo punto. ¿Podes sacar un credito hipotecario en pesos? Sacalo! Compra un depto. Después preocupate si lo alquilas o vivis en ese depto. La razón? El supuesto de que la tasa de inflación es constante. Podemos discutir si 25% es una buena tasa promedio de inflación a largo plazo en la Argentina. Pero lo que no se puede discutir es que de aca a 10 años vamos a tener una devaluación acompañada de una hiper que va a licuar el credito por lo tanto es irrelevante lo que pagués de cuota después. ¿Qué pasa si el crédito es a tasa variable? Mejor todavía. Lo que va a pasar es que cuando se venga la hiper haya tanto quilombo con los créditos hipotecarios que el gobierno rescate a los deudores hipotecarios y le de a los bancos con algún título público para compensarlos.

Anónimo dijo...

Muy interesentes los posts (este y el de Yeyati).
A ver, lo de inversión alternativa es en muchos casos ficticios. Una persona que no tiene conocimientos especiales ni tampoco tiempo libre (un asalaridado de 9 a 18 hs.) realmente no tiene esas opciones.
A mi lo que no me gusta dle crédito hipotecario es el alto costo de ingreso, y el alto costo de salida (por ej. si a los 5 años te pinta mudarte, o te sale un viaje, etc.).
Ramiro

anibal dijo...

Entiendo que cuando hablás de ahorro como % del valor del inmueble estás hablando del valor original, y no del acutalizado por inflación. En ese caso lo que dice Natalio no anda.

MAGAM dijo...

BANCO DE LA NACION ARGENTINA

Proporción de Apoyo: en todos los casos la asistencia crediticia estará limitada a vivienda cuyo valor de compra o tasación, de ambos el mayor, no exceda los $ 600.000.-
Adquisición de viviendas:
Hasta el 80 % del valor de compra o tasación, de ambos el menor.
Monto Máximo de Crédito: Hasta $ 480.000.-

Plazos:
Hasta 20 años sin periodo de gracia. Las cuotas se liquidación en forma mensual y por sistema francés.

Cargo por Administración de cuota: 2,00 % más IVA, sobre cada cuota (capital más interés, más seguro de vida).

Cargo de Otorgamiento: No se percibirán.

Interés: Esquema combinado.
Tasa Fija 12,75 % TNA para las 36 primeras cuotas.
A partir de la cuota 37 será variable, BADLAR más 4,5 puntos porcentuales anuales.
El Banco establece que el incremento de la tasa variable referida, no podrá exceder la variación en más producida para el cuatrimestre que concluyó dos meses inmediatos anteriores del “Índice de Salarios – Nivel General” que publica el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).

Relación de Endeudamiento:
El valor de la cuota no deberá superar el 30 % de los ingresos establecidos, incluyendo otras deudas que pueda registrar en éste u otros Bancos.

MAGAM dijo...

Alguien se da una vuelta por alguna sucursal y averigua cual es el CFT o cuanto significa el seguro de vida y otros costos que hayan. O que le hagan la simulación con una BADLAR de 12% constante.
Y por supuesto que luego la pase por este medio, así tenemos un ejemplo concreto de, me arriesgo a decir, una de las opciones más convenientes.

Anónimo dijo...

obvio, en un post (no se si lo puse bien, no salio, no importa) dije, siempre el deudor es la posicion mas conveniente en este pais desde su inicio, siempre, los que aguantaron la 1050 lo saben (quizas los unicos que perdieron algo) el resto, siempre gano.
quien lo pago, es otro tema (los bancos no lo pagaron indudablemente)
pero, de nuevo, sacalo corriendo, mas, nadie toma en cuenta en el calculo los intereses que descontas de 4ta categoria, que, por otro lado, es condicion casi sine qua non para un credito de este tipo

ayj

gaston dijo...

Hola, para un segundo post sería interesante considerar un renta anual corregida, al menos en la actualidad, por los datos que tengo, está en el 7-8%.
Saludos

MAGAM dijo...

Todavía estoy convencido que un alquiler de 5% < 12%+Seguro de vida+Otros+IVA-Deducción de Ganancias(SOLO sobre el IVA del interés).

Ahora de nuevo, el que cree (y el pasado lo ayuda) que esto se desmanda, probablemente tenga posibilidades de “sacar provecho”. Y a los apocalípticos les puedo dar una razón más para tomar el crédito, fíjense que si se mueren la sacan más barata aún, pues tienen un seguro de vida (que me imagino están complacidos de pagar) que les saldaría la deuda y la familia feliz.

Disculpá AYJ por la ironía, creo que deberías estar agradecido de pagar muchos impuestos, eso quiere decir que muy probablemente estás en el decil más rico de este país. Yo espero pagar cada día más impuestos, no menos. Conozco mucha gente que no paga ganancias por ejemplo y la verdad que no me gustaría estar en sus zapatos. Y te tengo otra mala noticia para que le prestes atención, que ningún medio la hace visible, pero el valor AMPO lo vienen incrementando cada tanto.

Entiendo tu punto y en cierta medida tenés razón (tema cazadores de zoo), de hecho un mismo negocio donde uno paga impuestos y el otro no introduce una competencia desleal que lleva la economía hacia la informalidad, pues el que pagaba desaparece.

Espero AYJ no estés ofendido por mi acidez y saludos. ¿Realmente crees en general que los que se endeudan son los beneficiados?

el del sur dijo...

MAGAM, AYJ se chiva siempre que hablamos de ganancias de 4° categoría (y ahora debe estar no solo chivo sino como cazando él en el zoo, porque nos preocupa que se enoje). No voy al punto de comprar o alquilar, yo decidí comprar hace unos cinco años, pero uso todos los deducibles y no pago 4°, y los intereses de mi hipotecario se llevan una parte sustancial del deducible. En cuanto al post, me quedo con el depende, con un 20% promedio de ajuste salarial anual mi cuota pasó del 25% de los ingresos familiares al 10%, alguien puede decirme que no hice negocio??

Un placer acompañar los.

Luciano dijo...

Gente, perdon que no haya contestado los comments, pero ando bastante tapado de laburo. Aquí vpu

Adrian: pensa que es un ejercicio a 10/20 años, y que las tasas de retorno de las que estoy hablando son las esperadas y no las actuales (tampoco tenemos 15% de inflación).

La tasas negativas de hoy son la contracara de la apreciación real y Cuando se termine esta es probable que tambien se termine aquella

MGE: El ejercicio que hice es practicamente igual al que descibís!

Kaloma: pssss. Que te haces el liberado!! Un pajarito me contó que las 7/8 veces que me rechazaste la invitación a jugar al futbol fueron porque desde un costado tu mujer te hacia pucheritos!!

Natalio: si, podes alquilar el depto y tener un flujo de ingresos, pero ahi le estas poniendo un retorno real al inmueble que no está en el ejercicio. También podés comprar un depto con la plata que ahorras del alquiler, pero el analisis de "que hago con la plata" no lo estoy haciendo. Me estoy limitando a mostrar los flujos de acumulacion de ahorro.

MAGAM: uf, trajiste a colación el irrefutable y terrible argumento de "si, pero la casa es tuya" que nos lego nuetra ascendencia de inmigrantes sin techo!

Lo que vos describis son posibles escenarios futuros y como cada una de las opciones está expuesta a un riesgo distinto. Ese es el objeto de un segundo post que tengo en el tintero.


Rodick: es un buen punto, aunque no me quise meter en el tema de los retonos de las distintas inversiones (tampoco metí, por ejemplo, variacion real del precio del inmueble). El hecho de que el alquiler supere el 100% es bastante sensible a los parametros usados. bajando la tasa a 20% nominal el pico del alquiler llega a 80%.

Estoy tratando (en los tiempos muertos) de armar un post mostrando estas sensibilidades.

Luciano dijo...

Jota: Si, obviamente, los resultados dependen de los parametros y estos de las expectativas, pero creo que no está mal el ejercicio de plantear un benchmark y desde ahi hacer estatica comparada. ¿no?

Es tasa "real" cero, no tasa cero. Estoy pensando en dolar en el colchon + crawling peg.

Paula: Es cierto, pero creo que el ejercicio es un buen benchmark a partir del cual probar otras combinaciones (entre ellas las de alquilo y luego compró

Alejandro: "Pero lo que no se puede discutir es que de aca a 10 años vamos a tener una devaluación acompañada de una hiper"

paraunpoquitoo cheee, boladecristal! Que la probabilidad no es cero te lo concedo, pero de ahi a que "no se puede discutir" que se viene la hiper.

Ramiro: El ejercicio asume una inversion muy simple. Comprar dolares y ponerlos en el colchon a una tasa real cero (asumiendo que el dolar va con la infla).

Y si, comparto tu sensacion con el crédito. Arrancas casi con un 10% abajo entre costos de escrituracion y toda la bola y si querés vender tenes muchas mas complicaciones que con un alquiler. Por eso creo que depende mucho del plazo esperado de residencia.

Ayj: Es cierto, el deudor siempre ganó. pero ¿Gano más que el que tenia la misma guita en liquidez? Estoy pensando en los que se sacaron la grande en 2001 teniendo dolares en el colchón.

anibal: Está todo expresado en términos reales. Es decir, el precio del inmueble no cambia en terminos reales (va con la infla) y el ahorro del aquiler tambien acompaña a la infla (retorno real cero).


El del sur: las decisiones de inversiones se hacen mirando hacia adelante, no mirando hacia atras. El pasado te da algo de informacion pero no te predice el futuro.

Anónimo dijo...

Magam, no es el iva, son los intereses
ESC, en general, mas aun, el que se saco la grande cnacelo SU deuda en el 2001, de la misma forma que elq uepudo sacar un hipoetacrio en la epoca de Reinaldo, de la misma forma y puedo seguir ad nauseam

la verdad, creo, es que al ser un tema tan sensiblemente politico el aumento de las tasas, cuando hay lio, inmediatamente en no mas de 6 meses aparecen los politicos congelando, haciendo quitas, etc etc etc

Mas, si lees la letra chica del Nacion vas a ver que despues de la congelacion de 3 años, aparece Badlar, si, pero con un cap de aumento de sueldos via indec, si eso aumentara indiscriminadamente, te cambio el indice y listo, nadie dira que cambiaron las condiciones, mas o menos como la 1050

asi que, la disyuntiva con tu mujer es, o compramos casa o nos vamos a Europa y pago el viaje en cuotas, (ya lo dijo ELY, lo que no gastas en cuotas va a durables), con lo cual, my friend, volveras de Europa y compraras casa. (30 años de casado avalan esta cuasi profecia)

ayj

Mariano T. dijo...

El valor de la propiedad no es algo que se pueda soslayar, hoy esta históricamente alta, Esperar, alquilar y ver?
Por otro lado, coincido en que se estan acumulando desequilibrios, y que la tendencia del gobierno es no sincerar nada y patear para adelante. Eso garantiza una corrección brusca a futuro de todas las variables. Sacar crédito y esperar a que choquen los planetas?

Utis dijo...

Pregunto: cuan altos son los "closing costs" al cerrar una compra? (impuestos, tasas, escribania, comisiones, etc. etc.)

Pensando en aquel que quiere comprar/alquilar para vivir. La rule of thumb en USA es que si uno se va a quedar en el inmueble menos de 4 anios, es preferible alquilar. Si es mas de 7, comprar. Y si es entre medio... who knows.

el del sur dijo...

Luciano, tenés razón, en forma indudable, pero (siempre hay un pero) entiendo que tomaste la opción 2 que no es una inversión porque es para vivienda única y permanente, sino una decisión, en tu caso familiar y "consensuada" (por ahora) con tu esposa de mantenerte alquilando.
Si alquilás un dos ambientes (ese sería el caso del ejemplo, por el valor) y no tenés hijos, vas bien. Si a los 5 años de alquilar tenés un pibe, ya no te alcanza el dos ambientes, entonces la movilidad del alquiler te permite cambiar, mientras que la compra con crédito no te da esa posibilidad (es una variable que no puede descalzarse del análisis, yo no la hice, pero me la hicieron notar siguiendo el post de Ely y el tuyo).
Y coincido con AYJ, el deudor, y espero coincidas, tenés que mirar para atrás, siempre (en el 90% de los casos = siempre) cae parado, porque interviene la política para morigerar el ajuste. Cuando el propietario del depto decide aumentarte el alquiler, no te defiende nadie y tenés un costo de salida importante para encontrar otro depto que cumpla con tus expectativas y esté en condiciones(además de faltar en el análisis que para alquilar necesitás garante, dos meses de depósito y dos meses de comisión para la inmo, más el costo de mudanza - dos alquileres mensuales más).

Me parece bárbaro que lo estén (estemos)analizando, con este nivel de detalle y no con las habituales calculadoras que tenés disponibles por ahí.

Un placer acompañar los.

Luciano dijo...

Sur, es que ese es justamente el punto del post. Si tu plazo de permanencia esperado es menor al del crédito (con una regla no lineal, como menciona Utis para USA) entonces alquilá.

E insisto en que el 2001 es un mal ejemplo. Ex post ¿Quien ganó más? el tipo al que le pesificaron la deuda sobre un inmueble que perdió el 50% de su valor en USD o el tipo que estaba liquido con dólares en el colchón?

Anónimo dijo...

mi estimado ESC, tiene un error conceptual en su ultimo comment
a) dolares en el colchon, obvio
b) tipo con credito, se licuo el valor de lo pagado, como asi tambien el valor de su deuda, salvo que, si el tipo salio a comprar algo mas grande, tambien se habia licuado
caveat, en el 2001/2 la cola para 2 ambientes y salir de corralon era alta, pero los precios no se movian

ergo

ambos ganaron, mas o menos, pero ambos, el que tenia los usd en el colchon pagaba alquiler y tenia rendimientos de merda en el mercado,a si que no ganaba tanto, si queres, toma las variables desde 1999, venia perdiendo (no era un banco, obvio)

quizas es la diferencia entre haber sido protagonista involuntario como masa y leerlo en los libros, los cuales tienen un sesgo importante dependiendo de quien escriba que (por ejemplo, Cavallo diciendo que el corralito fue para proteger al ahorrista, lo mejor de Aprils fool day, y coincidente para mas datos)

ayj

Luciano dijo...

ayj, totalmente innecesario el comentario de "es la diferencia entre el que lo vivio y lo leyo en los libros" pero bueh, sigo.

Tu respuesta no es para nada obvia. Por cada uno que se salvo con la licuacion de la hipoteca pesificada hay otro que se lleno de guita con los dolares en el colchon, ergo la respuesta depende crucialmente del caso particular (por ejemplo, cuanto pagaba de tasa del prestamo).

Acordate que el valor de las propiedades a la salida de la convertibilidad se hizo pelota

MAGAM dijo...

AYJ, en la jerga se refieren a los intereses, pero no podés deducir un impuesto del beneficio de una empresa (banco). La deducción de ganancias es “del impuesto” (IVA) que el estado le aplica a las empresas que “alquilan” dinero. Un impuesto solo se deduce de otro impuesto.

Para el resto les comento que el AMPO es un beneficio para los trabajadores de cuarta categoría (es un minichicaneo para AYJ y que esto no se vuelva aburrido, pero es un beneficio). Consiste en un monto de salario bruto desde el cual ya no se aporta más el 11% para jubilación, 3% para obra social y otro 3% para ley pendorcha. Si no que luego de este monto de sueldo bruto, las deducciones mencionadas se hacen sobre el monto AMPO, o sea QUEDAN FIJAS, independientemente de cuanto crezca el sueldo bruto del empleado. Por lo que proporcionalmente, los de cuarta que cobran en bruto por arriba de este monto comienzan a hacerlo en porcentajes menores a los mencionados, y menor cuanto mayor el sueldo.

El del Sur, con la información que aportás no me queda claro que hiciste negocio. Es personal y desde ya no la dés, pero me puedo imaginar muchas situaciones que cumplen con tu información y no fue negocio.

Pedir prestado nunca fue negocio y nunca lo será, salvo que lo inviertas con un retorno mayor al interés que te cobran. Acá se especula con superdevalueta y que te perdonan la deuda, yo si supiera que me voy a morir en poco tiempo también me endeudo a full pero no me parece válido para el análisis. No se, pero a mí siempre me pareció que los que la llevan bien son los que prestan y no los que piden. Es como el que compra en cuotas y piensa que la infla te la licúa y financian con CFTs del 60%. Pero como la puedo pagar y encima me “suben” el sueldo haciendo que proporcionalmente sea menor la cuota. Pero es un análisis extraño y desde mi punto de vista totalmente erróneo. Pero indudablemente es la razón por la que los bancos y las financieras siguen de fiesta, no creo que los vaya a convencer fácilmente.

Anónimo dijo...

no, no es innecesario, por que la literatura tiene un bias de acuerdo a quien la cuente, por eso el ejmplo de Cavallo. Pero, dont worry, ya dije que escribo barrabasadas aca

vuelvo, por cada uno que tenia USD en el colchon, no necesariamente habia uno con hipteca, si, mas o menos, por cada uno que tenia hipoteca, habia uno con plazo fijo, el del colchon habia sacado el plazo fijo conmas o menos anticipacion.

Si, el precio se vino abajo, un depto que en el 2002 costo 25 lucas hoy vale 80 mas o menos (mas que en la tablita, descontando PPI ponele),pero, el salto de 2 a 3 ambienstes bajo tambien, y a eso va el post, alquilo o pido prestado?, en el peor de los casos , pedi prestado, always, la tasa, importa poco, muy poco, en 20 años, vaya a saber, mientras tanto descontas impuestos de ganancias, que, al menos en 10 años es el 80% de la cuota

MAGAM dijo...

AYJ, tenés razón, estoy equivocado, por lo menos eso me dicen por acá. Se pueden deducir TODOS los intereses y parece que también el seguro de vida.

Igual me queda la duda, porque alguna vez lo analicé en detalle y fue lo que me quedó en mente. Pero lo puedo haber analizado para el cu...

Me voy corriendo a sacar un hipotecario, y ojalá este país reviente pronto así me va bien y no pago muchos intereses. Me sumo a los apocalípticos, por mi propia conveniencia por supuesto. Ja! Ja!

Vamos gente, arriba la moral, podemos ser un país pujante. Hay que ponerle un poco de buena onda y evitemos pregonar catástrofes, además evitamos ir contra el sistema inmunológico.

Anónimo dijo...

Magam
technicalities, como alguna vez dijo alguien, la plata sale de aca!
el monto ese me alegra si lo cobras, yo no lo cobro, ahora debn ser 40 lucas ponele, la cifra exacta ahora no me la acuerdo, y, no se si lo sacaron.

Pedir prestado en este pais siempre fue negocio, salvo partes de 1050, y enhipotecario, dos cosas, una en consumo hasta tome del Hogar Obrero en algun momento, en hipotecario, tenia hasta la devalueta, cometi el erro antes de adelantar cuotas para reducir plazo, never more again

ayj

MAGAM dijo...

Si cobrara eso AYJ, no estaría acá discutiendo con Uds, Ja! Ja! Además el monto es mucho menor a eso. También tendría casa propia, aunque no sea económicamente conveniente. La verdad que soy medio austero y por suerte no me hace falta mucho para vivir bien, pero igual no es mala la filosofía de primero los activos y luego los pasivos. La cuestión está en discernir en que lista poner a los diferentes bienes.

MAGAM dijo...

Efectivamente subieron nuevamente el AMPO, dan por un lado y quitan por el otro. Este gobierno es bastante hábil, espero que utilicen esa viveza para controlar también un poco las erogaciones, yo le pongo el hombro pero espero que no hagan cagada. Yo los defiendo generalmente, espero que no me hagan incinerar y luego tener que cambiar de pseudónimo a por ejemplo BURNUP, Ja! Ja! Encima no comí ni un solo pancho, Ja! Ja! ¿Quien es el encargado de repartirlos? Y lo quiero calentito.

el del sur dijo...

con un 20% promedio de ajuste salarial anual mi cuota pasó del 25% de los ingresos familiares al 10%, alguien puede decirme que no hice negocio??

Me refiero estrictamente a ésta situación, no se me ocurre que no sea negocio la licuación del pasivo recurrente, hoy me sale más caro el supermercado mensual que la cuota del hipotecario. Si en Julio se consigue otro 20% de aumento, se convierte en el 8,3 % de mis ingresos.

Creo que Luciano lo que me dice es que tuve suerte, es razonable que nadie consideraba hace tres-cuatro años una inflación del 25%...

El tema de endeudarse o no endeudarse es relativo, yo no puedo asegurar que no sea negocio. En ningún lado decimos que al monto del alquiler tenés que generarle adicionalmente la tasa de ahorro para llegar al momento de comprar sin pedir prestado. Contrario sensu, tenés que pedir prestado, menos a lo mejor que el 100% pero si no pedís prestado no llegás (salarios promedio razonables, por supuesto). Otra vez, el tema no es la compra de la propiedad para hacer negocio, sino para vivir.

Se deducen los intereses hasta $ 20000 y el seguro de vida hasta $ 996 (este último creo que es el dato correcto).

Respecto al AMPO (Aporte Medio Previsional Obligatorio), no existe más... la tabla a que referís es la que está en la Resolución General AFIP N° 3063/11 (y sus predecesoras) que establece las categorías de referencia de los autónomos y la base imponible previsional (Art. 8 y 9 de la Ley 24241), donde el tope máximo es de $ 13879,25. El que gana más que eso topea al 11% para jubilación y no le descuentan más por el exceso. El tope del 3% para Obra social, se eliminó hace tiempo (circa 2006-2007).

No es para ir corriendo, pero ya intercambiamos opiniones con AYJ en otro blog, yo digo:casado, dos hijos, seguro de vida, préstamo hipotecario, no vivo mal y no me retienen cuarta categoría. Son situaciones personales... con toda razón.

Un placer acompañar los

el del sur dijo...

y salió en "el" diario

http://www.clarin.com/politica/propia-crucial-conviene-comprar-alquilar_0_460154035.html

Buen asado

gusei dijo...

Como ves, según tu análisis la compra de una casa de 80 m2 en las siguientes condiciones:

- Villa Nueva - Rincón de Milberg - Pdo. de Tigre
- 100 mil dólares (aprox)
- Plazo 5 o 10 años (a opción)
- Consorcio al costo
- Ajuste anual del Indice del costo de la construcción
- Sin interés

Veo que tenés el tema bien masticado y me encantaría conocer tu opinión.

Gustavo

Anónimo dijo...

Toda la información sobre los requisitos para sacar un crédito hipotecario lo pueden encontrar acá:
http://www.comosacaruncredito.wordpress.com

Anónimo dijo...

Toda la información sobre los requisitos para sacar un crédito hipotecario lo pueden encontrar acá:
http://www.comosacaruncredito.wordpress.com

Martin dijo...

Hola! Muy buena entrada. Super interesante. Lamentablemente para mi, comprar no es una opción, por lo que estoy buscando alquilar algún Departamentos en Buenos Aires. Gracias!