¿Compro o alquilo? - Reloaded

Con un certero y desestabilizador post, ELY pone en riesgo el andamiaje de argumentos que tan sólidamente y durante meses yo había logrado construir alrededor de mi mujer hasta lograr convencerla de que la opción económicamente óptima para una pareja de nuestras características era alquilar y no comprar con crédito. Así que aquí vamos. Vea este post como un intento desesperado, un manotazo de ahogado, de recuperar la iniciativa inmobiliaria en mi hogar.

¿Qué conviene más? ¿Alquilar o comprar?

Para comenzar, ELY hace una buena aclaración en su segundo post sobre el tema. Hay al menos dos ejercicios distintos que suelen mezclarse al tratar de responder la pregunta sobre la conveniencia de alquilar o comprar. El primero de ellos es uno en el que la persona cuenta con capital propio y debe decidir si compra un inmueble o, en cambio, coloca su dinero en una inversión alternativa. El segundo es el de una persona que, sin capital propio, debe decidir si comprar con un crédito o alquilar. Permítanme concentrarme en el segundo, porque en el primero, inexorablemente, se entra en el debate de las “inversiones alternativas” al inmueble en el cual no quiero entrar.

Repitamos entonces el ejercicio de ELY. Inmueble de $275.000. Pago anual de alquiler equivalente al 5.5% del valor del inmueble, un crédito a 20 años, una tasa fija hipotecaria de 25% nominal (me parece un poco alta, pero jugaré con esto más adelante) y una inflación esperada de 15%.

Como era de esperarse, el flujo de pagos en concepto de alquiler, intereses sobre el crédito, amortización de capital y cuota total es igual al que presentaba ELY en su post. El alquiler, empujado por la inflación, crece hasta superar el pago por interés para terminar en un nivel casi tres veces superior al de la cuota del crédito. En sentido inverso, el interés desciende para representar casi el 100% del monto pagado al inicio del ejercicio hasta 0% en el mes 240.

Este es el grueso del argumento de ELY (con las aclaraciones de rigor que él mismo hace en sus posts). Por un lado, al final del día, la cuota del crédito será muy inferior a la del alquiler y, por otro, habrá capitalización en forma de ladrillo de la plata que uno pagó durante 20 años, que no existe cuando uno paga alquiler.

Ahora bien, extendamos un poco más el ejercicio de ELY.

Habrán notado en el gráfico anterior que pueden distinguirse dos periodos claros en el flujo de pagos. Un primero en el cual el pago en concepto de alquiler es inferior a lo que se paga en concepto de interés y otro, que comienza alrededor del décimo año en el cual el signo se invierte.

Supongamos, por un lado, que el precio real del inmueble no varía con el paso del tiempo (es decir, que sube al mismo ritmo que la inflación y, por otro, que existe una inversión financiera que también te da un retorno real de 0% como podría ser, por ejemplo, comprar dólares y guardarlos en el colchón. Si esto es así, el flujo de pagos del gráfico anterior se transforma, si compramos con crédito, en ahorro en forma de ladrillos con retorno real cero y, si alquilamos, en ahorro en plata mientras el alquiler es superior al interés y desacumulación desde entonces.

La evolución de ambos tipos de ahorro se presenta en el siguiente gráfico, en pesos (a valor del momento inicial) y en porcentaje del precio del inmueble.

¿Qué nos dice el gráfico? La curva verde nos muestra como, al final del ejercicio, habremos acumulado un monto equivalente al 100% del inmueble, o $ 275.000. Sin embargo, más interesante es la dinámica de la curva azul. Si todos los meses compramos dólares y los guardamos en el colchón (o cualquier otra inversión con retorno real cero), en un plazo de 75 meses habremos acumulado también acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad, ahorro que crece hasta alcanzar el 127% del valor en el mes 127 (que coincide con el punto en el que alquiler e interés se cruzan en el primer gráfico). A partir de ese momento uno empieza a perder plata a un ritmo creciente pagando alquileres más altos que el interés del crédito. Pagando más alquiler, al final de los 20 años uno habrá desahorrado unos $ 450.000 de hoy, o 160% del valor de la propiedad.

Creo que el gráfico anterior da una buena respuesta a la pregunta original. Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento, conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar.

Así, en conclusión, la respuesta depende de la relación entre el plazo de permanencia en el inmueble y el plazo del crédito, lo cual, a su vez, dependerá tanto de la capacidad de acceso al crédito como de la propia situación de la familia.

La facilidad de hacer coincidir el plazo del crédito con el plazo de permanencia depende (como también marca ELY) del nivel de ingresos que uno tenga hoy. El conjunto de plazos en el que tomador de crédito puede elegir suele estar acotado por el hecho de que la cuota mensual no puede exceder un tanto por ciento del ingreso declarar.

Así, por ejemplo, con los parámetros previos (la tasa de 25% que mantengo para hacerla comparable con el post de ELY), un crédito de $ 275.000 a 3 años implica una cuota de $ 10.700, a 6 años de $ 7.200, uno a 10 de $ 6.100 y a 20 de $ 5.600. Por otro lado, el tiempo esperado de mantenimiento no será igual para un joven que busca su primer departamento que para una joven pareja que busca un ambiente más para ampliar la familia que para una familia ya “completa” que busca el lugar definitivo que para una pareja de jubilados.

En definitiva, la respuesta a la pregunta del título, y como en casi todas las preguntas en economía, es un simple pero rotundo ”Depende”

Tengo mucho material en el tintero, como el impacto de la inflación, de distintas tasas de interés, de distintos plazos, los riesgos a los que uno se expone en cada escenario, pero las dejo para un segundo post.

¡Arrivederchi!

L