martes, julio 20, 2010

Exuberancia Irracional

El primer semestre de 2010 mostró una de las tasas de crecimiento equivalente a la de los mejores momentos de la postconvertibilidad, induciendo al alza todas y cada una de las estimaciones de crecimiento para el año. Desde todo el abanico del espectro ideológico y político se observa un optimismo rimbómbate que, desde hace algunas semanas, eleva los pronósticos para todo 2010 a una cifra que podría superar el 8% o incluso arañar el 9%, como en el feliz lustro del primer kirchnerismo.

¿Vamos a crecer a más del 8% en 2010?

Mi respuesta breve es un  “No, muchachos, se están pasando de rosca”. La respuesta larga es algo más detallada así que vamos por partes.

Lo primero a tener en cuenta es que no todos hablan de lo mismo cuando hablan del crecimiento de 2010. Cuando alguien desde el sector privado habla de un crecimiento del 8% lo hace sobre la base de un producto que se contrae desde mediados de 2008. Si el pronóstico, en cambio, es de Cristina, la base es un nivel de actividad que había acumulado tan sólo una caída de 2.6% entre pico y valle. Así, por ejemplo, y de acuerdo a las cifras oficiales, los cinco primeros meses del 2009 se ubicaron un 1.4% por arriba de los del mismo periodo del año anterior, y los de este año un 7.2% por arriba de 2009. De esta manera, la actividad económica oficial se encuentra hoy un 9% por arriba del máximo histórico previo a la crisis (como pueden ver en el gráfico, la recuperación de los niveles previos se habría alcanzado en agosto de 2009)


Sin embargo, cuando se analiza la producción de manera desagregada, lo que se observa es que prácticamente todo el crecimiento hasta la fecha puede asociarse a la recuperación del nivel de actividad. Para muestra algunos botones en los siguientes gráficos (tengo al menos diez más como los que muestro aquí). La idea de recuperación y no nuevo crecimiento se repite en el sector de actividad donde uno ponga el ojo en industria, construcción, en el sector primario, en el consumo de combustibles, etc.



Si a ojímetro tuviera que arriesgar un número diría que las estadísticas oficiales sobreestiman la actividad real entre 5% y 7% (1%/2% de 2008, 2%/3% de 2009 y 1%/2% de este año).

Entonces tomando esto como punto de partida ¿Qué nos depara el segundo semestre del año? A mi entender, hay al menos seis factores que no permiten extrapolar la dinámica de la primera mitad al resto del año.

La primera es que, habiendo recuperado los niveles de producción previos a la crisis, la actividad está nuevamente al límite de la utilización de capacidad instalada en un contexto en el que la inversión se mantiene en niveles reducidos (la importación de bienes de capital, por ejemplo, está un 15% por debajo de la de 2008). Esto no implica que no creceremos, en tanto no está en los niveles alarmantemente bajos de 2009, pero de aquí en más el crecimiento no será tan simple como el que hemos experimentado durante el último año.


En segundo lugar, hasta ahora (como decíamos aquí) el crecimiento se ha dado en un contexto de baja creación de empleo, con un uso más intensivo de la mano de obra disponible. En tanto estamos nuevamente en esa-tasa-de-desempleo-que-es-dificil-de-bajar, cuando la actividad requiera más gente para crecer la dinámica se volverá más sinuosa, no sólo porque ya no es tan fácil hallar mano de obra sino porque, como en el caso de la inversión, contratar gente es una inversión que no es fácilmente reversible e implica asumir un compromiso en el tiempo, compromisos que suelen minimizarse en un contexto económico y político incierto (pucha, que forma elegante que encontré para decir esto).

En tercer lugar, mientras durante el primer semestre del año las noticias desde el mundo fueron sistemáticamente positivas, en tanto las expectativas de crecimiento eran siempre superadas por la realidad, es probable que lo que veamos en la segunda mitad del año sea justamente los contrario. China y Brasil, dos de nuestros principales socios comerciales, han apretado el freno con políticas contractivas para evitar el recalentamiento, Europa no ve la luz al final del túnel (en tanto debe aún sentir de lleno el impacto del ajuste alemán) y en EE.UU. las noticas sorprenden a la baja.

En cuarto lugar, durante el segundo semestre del año, y salvo que el gobierno libere una segunda paritaria en el año, no suele haber recomposiciones salariales, de manera tal que en los salarios reales se ubican en tramo descendiente del serrucho anual. Así, durante estos meses es más crudo el impacto de la inflación sobre el consumo privado (sólo parcialmente compensado si suben las jubilaciones en septiembre). Asimismo,  en quinto lugar, es posible que comience a diluirse el efecto one-shot de consumo de bienes durables (automotriz, LCDs, etc), impulsado por la misma inflación (y su impacto negativo sobre las tasas de interés reales)

Y finalmente una expectativa de la que me hago completamente cargo. Argentina debe aún desinflar la burbuja que vive su mercado inmobiliario, que sólo sobrevive como reserva de valor por las tasas negativas , y que sin duda tendrá su impacto en términos de actividad. El vendedor (básicamente ahorristas sin apuro) aún no ha asumido que el mercado no está convalidando el nivel de precios actuales y la renta es particularmente baja. Cuando los precios comiencen a bajar sentiremos el impacto en la construcción (una de las actividades con mayor multiplicador de toda la economía). El gobierno, por otro lado, no sostendrá la construcción con gasto público, en tanto la inversión suele ser uno de los primeros rubros en ajustar cuando el cinturón aprieta.
Así, si en Diciembre me ubicaba por arriba del consenso con un 5,5% interanual (entonces era alrededor del 4%) ahora estoy bastante por abajo del 8% que comienza a formarse. Sinceramente, creo que un 6.5% es techo (y si estoy en lo cierto, podré decir que, haciendo gala de la humildad que me caracteriza, que tan sólo la pifie por 1%)

No digan que no les avisé eh.

Atte

Ele

46 comentarios:

Cole Trickle dijo...

Ele, qué tiene que pasar según vos para que se desinfle el Mk. Inmobiliario?

Claramente los inmuebles funcionan como una Inversión producto de que no existe aparentemente otra que genere esa reserva de valor.

Estamos todos de acuerdo que en algún momento se tendrían que acomodar los precios pero cuál va a ser el factor desencadenante?

saludos

Mariano T. dijo...

El incremento por mayor cosecha, dado el daño de sequía en 2009, que debe andar por el 40%, ya esta dado y es irreversible. No se en que meses se aplica y cuanto incide en el número global.

Hector M. dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Hector M. dijo...

No me parece adecuado decir que la burbuja inmobiliaria se debe, como dice Elemaco, a las bajas tasas de interés. La enorme mayoría de las operaciones se realiza al contado, con bajísima participación de las hipotecas.
El factor dominante, creo yo, es la ausencia de otras alternativas de inversión en el mercado doméstico, lo cual deriva de la profunda desconfianza en el sistema bancario y (más allá del sistema bancario) desconfianza en la sostenibilidad y estabilidad de la macroeconomía, lo cual también detiene la inversión de largo plazo en todos los sectores.
De ese modo, buena parte de los ahorros de la economía se invierten en ladrillos, o en dólares.
Este efecto perverso debería amainar luego que los Kirchner abandonen el poder, en la medida en que se restablezca cierto grado de confianza entre los agentes económicos. Pero por otro lado, todo indica que seguirá habiendo superavit de balanza comercial, y precios razonablemente buenos para "el yuyo" y otras exportaciones, de modo que seguirá habiendo gente con dólares en la mano. Al mismo tiempo, esas circunstancias harán que el tipo de cambio real siga alineándose con el nivel PPP, de modo que el valor en dólares de los no-transables (como los inmuebles) tendería a seguir alto.
Estos dos factores de efecto opuesto pueden dar como resultado neto una pequeña disminución o un pequeño aumento del valor de los inmuebles. Si reaparecen los préstamos hipotecarios, ello tendería a aumentar aun más el valor de casas y terrenos debido al consiguiente aumento de la demanda.

Asimismo, si en 2012 mejora el panorama de certidumbre macro, podría reactivarse la construcción privada, con lo cual aumentaría la oferta del sector, pero esto sería un procesdo lento que difícilmente revierta de inmediato los altos precios reinantes.

En definitiva, no creo que el alto precio de los inmuebles sea propiamente una "burbuja", en el sentido de una burbuja especulativa movida por el mercado financiero, y diría además que la evolución futura de la economía probablemente no los afecte demasiado, aunque por supuesto puede haber una baja limitada en el poskirchnerismo de 2012 o años subsiguientes.

Hector M. dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Hector M. dijo...

Otra pequeña observación: ¿Qué significa que "el mercado no convalida los precios" de los inmuebles? La evidencia aducida es una disminución en el número de operaciones realizadas, entre 2007-08 y 2009-10.
Ello es, sin duda, evidencia de que el mercado es algo más chico, pero no es evidencia de que el mercado no convalide los precios. Por otra parte, un componente fundamental de la demanda de inmuebles son los ahorros de la exportación agraria, a partir de ingresos que se materializan precisamente en estos meses de mitad de año (y que el año pasado fueron muy bajos o inexistentes). Si así fuese, se debería esperar mayor demanda poca demanda en el primer semestre y más demanda en los próximos meses, a partir de las decisiones de invertir en ladrillos por parte de chacareros y otros agentes vinculados a la agroexportación.

A esa retracción de la demanda que ocurrió por la recesión de 2008 se le suma una retracción de la oferta (que no quiere bajar los precios y prefiere no vender), caracterizada por Luciano como "ahorristas sin apuro" (sería más correcto "propietarios de inmuebles sin apuro").

En fin, si tenemos una cantidad de operaciones celebradas a esos precios, y no se observan rebajas de precio ¿qué motivos habría para decir que "el mercado" (¿la oferta o la demanda, o ambas?) no convalidan esos precios?

Los convalidan de hecho cada vez que firman la compraventa de un inmueble a esos precios, y lo hacen a razón de 5000 escrituras por mes en meses recientes, solo en la Ciudad de Buenos Aires (sin contar el resto del país), cifra por otra parte muy similar a la de marzo-mayo de 2007 y marzo-mayo de 2008. Habrá que ver lo que pasa en el resto del año.

El Tio dijo...

Hector: decis que "un componente fundamental de la demanda de inmuebles son los ahorros de la exportación agraria" y creo que estoy de acuerdo. Ahora bien: es valido concluir que no es una situacion muy estable, con el mercado inmobiliario sostenido ppalmente por un sector de la economia? Entoces quiza la clave para el "desinfle" inmobiliario seria un cambio en los ingresos de exportacion agraria debido a cambios en el mercado global...dificil que pase, no? y espero que no, sino estamos jodidos todos

saygam dijo...

Ele, lamento coincidir en que los precios no bajan. En los libros bajan, en la realidad no... a lo sumo pueden cambiar en terminos relativos, pero bajar, nunca lo vi (es cierto, soy joven). Nadie mas que yo quisiera que bajen el precio de los inmuebles, pero es algo que no veo en el horizonte.

Luciano Cohan (Elemaco) dijo...

Hector, ando medio corto de tiempo, así que paso para hacer sólo un comentario.

La llegada de dolares sojeros no aumenta la demanda de inmuebles sino la demanda de inversión en inmuebles, esto es la oferta, abonando la hipotesis que planteo.

El retorno esperado de esa inversión es el flujo futuro de alquileres + la variacion de precio esperado. La primer está historicamente baja, la segunda, a mi parecen, con expectativas a la baja.

Respecot a la tasa de itneres, no tuve tiempo ni espacio de explayarme, pero estamos diciendo lo mismo. La inversion en ladrillos sobrevive porque no hay inversiones alternativas (y no las hay por las tasas de itneres negativas ademas del tamanio del sistema financiero).

Este incentivo desaparece si el retorno en ladrillos esperado pasa a ser negativo o muy reducido, como efectivamente creo, por el simple hecho de que creo que hoy hay un exceso de oferta (esto es, hay tipos queriendo vender al precio actual que no lo logran) que todavia no se traslado a los sticky prices (y ajusta la pata mas corta, es decir, la demanda) por el simple hecho de que quien ofrece no esta dispuesto a realizar la perdida.

Despues vuelvo.

Luciano Cohan (Elemaco) dijo...

Hector, ando medio corto de tiempo, así que paso para hacer sólo un comentario.

La llegada de dolares sojeros no aumenta la demanda de inmuebles sino la demanda de inversión en inmuebles, esto es la oferta, abonando la hipotesis que planteo.

El retorno esperado de esa inversión es el flujo futuro de alquileres + la variacion de precio esperado. La primer está historicamente baja, la segunda, a mi parecen, con expectativas a la baja.

Respecot a la tasa de itneres, no tuve tiempo ni espacio de explayarme, pero estamos diciendo lo mismo. La inversion en ladrillos sobrevive porque no hay inversiones alternativas (y no las hay por las tasas de itneres negativas ademas del tamanio del sistema financiero).

Este incentivo desaparece si el retorno en ladrillos esperado pasa a ser negativo o muy reducido, como efectivamente creo, por el simple hecho de que creo que hoy hay un exceso de oferta (esto es, hay tipos queriendo vender al precio actual que no lo logran) que todavia no se traslado a los sticky prices (y ajusta la pata mas corta, es decir, la demanda) por el simple hecho de que quien ofrece no esta dispuesto a realizar la perdida.

Despues vuelvo.

Luciano Cohan (Elemaco) dijo...

Claro que bajan

http://2.bp.blogspot.com/_PtFqjQgd_Zg/SocaHTXDjBI/AAAAAAAAASM/0GGkSpBlu2M/s1600-h/Inm+nominal.bmp

fuente

http://thenominalratrace.blogspot.com/2009/08/los-inmuebles-como-reflejo-de-los-no.html

Cole Trickle dijo...

Saygam, en la crisis del 2001/02 bajaron considerablemente los precios.

No es imposible, pero tiene que pasar algo muy fuerte a nivel macro para que ocurra

Unfor dijo...

Este freno que puso Brasil, como se explica?

Luciano Cohan (Elemaco) dijo...

Estan preocupados por la inflación que comienza a exceder sus metas anuales (de 4,5%) y estan haciendo politica contraciclicoa.

A diferencia de otros (ejem) paises de la región, saben que hay un limite al crecimiento no inflacionario, y que ese limite es mas bajo al que estan teniendo actualmente (compran un 4%/5%)

Cole Trickle dijo...

Yo diría, a diferencia de otros, tienen metas

elgrancayman dijo...

Luciano:
La forma de ahorro en la argentina cambio luego de 2001.
No es casual que la sobrevaluacion se da en propiedades de poco metraje desciende conforme aumenta el metraje (por favor eliminar puerto madero del analisis)

Tambien los metros cuadrados de los setenta NO son comparables con los de hoy (por la cantidad de espacios comunes disponibles, cosa q antes no existia)

Los bancos dejaron de ser alternativa de ahorro. El dinero que esta en los bancos es transaccional y de corto plazo.

Y la ultima: DONDE CONSEGUIS QUE TE PRESTEN A TASA REAL NEGATIVA. Gracias.

Luciano Cohan (Elemaco) dijo...

Pero cayman, lo que afirmo sobre el mercado inmobiliario y las tasas no tiene que ver con el lado de la demanda (que es lo que tratariamos de ver si nos preguntaramos donde se puede conseguir credito a tasas negativas) sino desde el lado de la oferta.

Ahi lo que se ve es que no hay alternativas de inversión a tasa positivas por lo que los ladrillos son una inversion relativamente potable, o al menos hasta ahora lo han sido). El problema es que el precio del activo y su evolución futuro tiene que tener alguna relacion con sus fundamentals (el que surge de la interaccino de oferta y demanda), no puede desviarse permanentemente y eso, justamente, es lo que creo que está pasando. La renta está cayendo y en algun momento eso revertira el movimiento de precios (y a partir de alli el retorno esperado de las inversiones que, en muchos casos, son apalancadas)

Hector M. dijo...

Luciano,
un elemento implicito (en realidad no tanto) de mi argumentacion es que la inversion en ladrillos no está gobernada por la expectativa de retorno (alquileres o ganancia de capital) sino básicamente por el propósito de preservar valor. Con el sistema financiero que tenemos, invertir en ladrillos es una forma adecuada de preservar valor.

Gran parte de las inversiones inmobiliarias urbanas no se concretan en la compra de construcciones nuevas, sino de usadas (sin aumento del PBI, pero sosteniendo los precios).

Si hay alguna inversión inmobiliaria que apunta al retorno es principalmente la inversión en campos, cuyo retorno es alto debido al cambio tecnológico que reduce costos y añade valor a esos terrenos(siembra directa con cultivos genéticamente modificados).

Hector M. dijo...

Luciano (comentario de la 1:32): De nuevo, aunque el retorno sea poco igual se invierte en inmuebles, por la seguridad de la inversión a mediano-largo plazo (conservación de valor). El eventual alquiler basta con que cubra los costos de mantenimiento, impuestos y similares, o algo más si se puede.

Por otra parte, a las bajas tasas reales internacionales que rigen en la actualidad y se espera que rijan en el futuro próximo (del ordel del 1-2%) un depto que rinda el 4-6% anual en alquileres es todavía un buen negocio, en comparación -digamos- con un plazo fijo o fondo de inversión en Suiza o Miami.

Hector M. dijo...

Tal vez esta discusión colateral sobre el mercado inmobiliario me hizo olvidar de algo muy importante: exceptuando la parte final sobre inmuebles, Luciano, tu análisis es impectable. Coincido en que habrá freno en el segundo semestre. Y además ello no frenará la inflación, que es acelerada por el creciente gasto del Tesoro y por las sostenidas compras de dólares (con emisión) que viene efectuando el BCRA.

Die dijo...

El título de la nota es "Exuberancia irracional" y se termina pronosticando un crecimiento del 6,5 % (que de por sí es exuberante).
Esto en cualquier país (excepto en la Argentina, por supuesto) sería un oxímoron.
Por otro lado, me pareció muy bueno el análisis de porque no es esperable que se mantenga las tasas del primer semestre.
Aunque, por otro lado, parecía por momento que estaba pronosticando una próxima recesión. Muy parecido al efecto rebote que tanto se hablo y que terminó durando varios años.
Por otro lado, me reservo un comentario anecdótico a Hectorm y saygam: uno afirmando que los inmuebles son sinónimos de inversión en dólares y el segundo con respecto a que los precios son inflexibles a la baja.
En el 2001 yo alquilaba y con mis ahorros (en dólares) apenas compraba un departamento de 1 ambiente. A mediados del 2002 compré uno de tres ambientes en una muy buena ubicación, ya que en dólares tuvieron una caída del valor de entre 100 y 150%. Por otro lado, al día de la fecha, el mismo departamento se cotiza en un 300% del valor que lo compré.
Por lo tanto, los ladrillos no son una inversión libre de riesgo, a la vez que los precios si que bajan, especialmente si utilizamos como referencia el dólar.

ayjblog dijo...

Bue, coincidir con Hector es toda un aproeza para mi, solo les falta la observacion, que vi por ahi, que en rigor lo "sobrevaluado" es lo transable facilmente, 2 ambientes, subis a 4 y el m2 vale el 70% o menos. Y lo sobrevaluado es lo que no tiene ammenities, lo que si los tiene se vende despues probablemente, el agregado de la pileta de 2*2 en la terraza es para subir la categoria (pero eso es otro analisis)

Y seguro que bajan, yo vivi los tiempos de la tablita, los valores andaban mas caros que ahora y tambien el 2001, donde eran la cuarta parte de ahora

Hector M. dijo...

Yo no diría que los inmuebles están "sobrevaluados". ¿Con respecto a qué estarían sobrevaluados? Están valuados tal como los valúa actualmente el mercado.
Por otro lado, los valores altos y en ascenso existen también para otros tamaños. Tanto el mío como el de otros amigos, todos entre 120 y 150 m2 y situados en Palermo o Belgrano, están en valores en dólares que superan en un 40% (o más) el precio que tenían durante los últimos años de la convertibilidad. Si le descontamos la inflación internacional ocurrida desde entonces, igual están bastante más caros.

Si no fuese por la falta de confianza en el sistema financiero posiblemente estarían un 10-20% más baratos, es decir al mismo valor en dólares constantes que tenían en los 90, cuando el tipo de cambio estaba aproximadamente en su nivel de paridad de poder adquisitivo. Esto corresponde con la evolución general del nivel de precios, que (a pesar de los precios subsidiados en algunos servicios) ya está cerca del nivel PPP. Al ritmo que lleva la inflación, posiblemente el nivel general de precios alcance o supere el nivel PPP en 2010-2011.

MAGAM dijo...

Elemaco, muy bueno el post y gracias por toda la información volcada, es muy interesante comparar cantidades y dejar de lado los precios por un momento. Efectivamente hay rubros donde podría definirse más como una recuperación que como un crecimiento genuino. Porque no suponer que la inversión en estos rubros vendrá cuando haga falta.

A pesar de esto, se está creciendo respecto del año pasado y muchos rubros que no incluís en el post están batiendo records y en la ecuación final nadie puede negar un crecimiento superior al 5 o 6%. A lo mejor soy un optimista empedernido y solo es una patología psicológica por ver a este país y a sus habitantes prosperar. De todas formas creo que la cosa esta razonablemente bien y algunos desbarajustes se irán acomodando.

También es justo aclarar que algunos (o muchos) rubros dependen más del exterior o del clima que de la economía local. Por ejemplo la producción de tubos sin costura, la mayoría de los agropecuarios, etc. Como también hay muchos rubros que crecen a niveles récords y los medios casi no los mencionan, como cantidad de conexiones en banda ancha, pares de calzados, horas de ingeniería en IT, pasajes para turismo, entre otros.

Creo que como sociedad debemos mirar un poco más hacia adentro, satisfacer las necesidades de nuestra población, que no es poca, y además necesitamos mucha infraestructura. MUCHÍSIMO de esto se puede hacer mayoritariamente con mano de obra e insumos locales.

Si le prestamos más atención de la necesaria a la demanda externa (como porción de nuestro PBI), cuando esta caiga no nos quejemos y a aguantarla, independientemente del gobierno de turno.

Obviamente que necesitamos divisas GENUINAS para pagar deuda externa (privada y del gobierno) y por importaciones fundamentalmente de capital y algunos gustitos o carencias de nuestra economía. Todos los países tienen algún grado de globalización, deberíamos buscar el que más nos convenga. No necesariamente es la mayor apertura posible y me puedo imaginar muchos modelos de país y de distribución que pueden ir de un extremo a otro.

Por el tema inflación, cálmense que creo que no va más allá de ajustes relativos y nominales. Todavía leo en Ámbito Financiero a algunos decir que el dólar está retrasado y que no es sostenible, ¡que le suelten la mano! dicen. Pero si el BC se la suelta el peso se aprecia, pues todavía a pesar de la inflación y la fuga el BC sigue acumulando reservas.

Los salarios todavía tienen que subir más en dólares porque nuestra competitividad como país es más elevada que la que estiman o pregonan muchos economistas. Lo demuestra nuestro PBI per cápita.
Dejo para otra ocasión la discusión de la competitividad que definen los economistas, o mejor dicho los empresarios a través de los economistas. O a lo mejor es un tema de jergas o definiciones, pero es indistinto para el tema salarial, lo dejo para otro momento o un post más afín al tema.

El tema inmuebles es interesante pero ya se me hizo muy largo.
Perdón Luciano.

Luciano Cohan (Elemaco) dijo...

Magam, vamos por partes. ¿Que sectores baten record? Digame algunos y con gusto los busco a ver si la data lo convalida (no tengo ningun problema en cambiar mi opinion si efectivamente resulta así).

Mariano T. dijo...

Con respecto a lo dicho arriba, la inversión del agro en ladrillos habrá sido hasta fin de 2008. La sequía de 2009 frenó todo, y dudo que se haya reanudado ahora de manera significativa. Hoy el excedente de soja esta basicamente sin vender, y lo vendido esta para pagar las cuentas de la campaña, y las deudas remanentes de la anterior.

Matias dijo...

Mariano, tambien para recuperar los tambos, probar con los chanchos, agrandar la casa, mejorar alambres, corrales, galpones... con la que estan juntando va a sobrar mucho...

Abrazo

MAGAM dijo...

No se me enoje Luciano, no fue mi intención atacarlo y le soy sincero, me pareció muy bueno lo de mostrar cantidades ya que estoy medio cansado del tema inflación.

Ya se los mencioné en el comentario, le repito por ejemplo la industria del calzado, pero no soy un experto. Soy un simple opinator.

MAGAM dijo...

Se me vienen otros a la mente, por ejemplo producción de oro y plata, y en este hay que poner mucha tutuca para empezar.

Como dije, no soy un experto, pero con tiempo y ganas estoy seguro que armo una lista interesante de rubros que están batiendo records. Por supuesto, no niego que muchos solo se están recuperando.

Charrua dijo...

Sobre el tema inmobiliario, no debería dar una pista de la situación la relación entre alquiler y precio de venta?

Hector M. dijo...

Mariano T., precisamente por lo que dices pienso que la eventual inversion inmobiliaria proveniente del campo se podria manifestar en el segundo semestre.

Charrua,
la relación entre alquiler y precio de venta está relacionado con la tasa de interés real vigente.
El retorno de la propiedad, neto de los pagos que deba hacer el propietario (p.ej. impuesto municipal) y sumando los pagos de que se hace cargo el inquilino (p.ej consorcio) debería moverse a la par del interés que devengaría el valor de la propiedad colocado en el mercado financiero.
Por supuesto, si aumentan o disminuyen los precios de venta, los alquileres se ajustan con algun retraso.

Charrua dijo...

Hector, si una parte creciente de la demanda por inmuebles es como inversión o reserva de valor, entonces el precio de venta sube, no? Pero no veo porqué deberíamos esperar que el alquiler subiera en igual medida. El dueño puede pedir lo que quiera, pero si el potencial inquilino no lo puede pagar, no hay tu tía. ¿Una burbuja inmobiliaria no debería ser indicada por precios de venta cada vez más divorciados de los alquileres?

Hector M. dijo...

Charrua,
el alquiler tiende a subir tambien, por dos razones: (1) porque los propietarios tratan de maximizar sus utilidades respecto a la inversión realizada, en relación al costo de oportunidad constituido por los retornos financieros del capital, netos del riesgo bancario percibido en la Argentina, y (2) porque los alquileres también cubren gastos relacionados con la propiedad (p.ej. impuestos municipales) y por ende los propietarios tenderán a cargar esos costos en los alquileres. Sin embargo, el aumento de alquileres se produce en forma más gradual, en función del vencimiento de contratos y de la capacidad de pago de los inquilinos. Si el inquilino existente no puede pagar, se dilata el tiempo de búsqueda de inquilino hasta encontrar uno que pueda pagar (lo cual puede involucrar una rebaja del alquiler inicialmente pretendido por el propietario).

Ambas cosas (alquileres y precio de la propiedad) se determinan por la oferta y demanda, pero son dos diferentes ofertas y demandas. En líneas generales, si sube el precio de la propiedad, y si no varía la tasa esperada de retorno en otras colocaciones financieras, el alquiler tenderá a subir también, aunque no necesariamente en la misma proporción.

Mariano T. dijo...

Es oferta y demanda, los ingresos suben, hay crecimiento vegetativo, y no hay tanta construcción de unidades nuevas.
Y eso en CF por ejemplo no tiene arreglo. La ciudad esta saturada y la manera de expulsar el crecimiento vegetativo de clase media que tiene es subir alquileres.

Hector M. dijo...

Entre los censos de 1991 y 2001 hubo un decrecimiento absoluto en la población de la Capital Federal. Posiblemente vinculado al movimiento general hacia los suburbios en la clase media alta (countries y casas individuales), observado en muchas grandes ciudades del mundo incluso en A.Latina (Mexico, Sao Paulo, Santiago, aparte de Bs As). Al mismo tiempo suele observarse un aumento de la tugurizacion y la marginalidad en la parte central de las ciudades (como también se ha observado en Buenos Aires).

ayjblog dijo...

que estan sobrevaluados, Hector, en CF, sin duda, sino no seria posible que el alquiler en Mardel rindiera mas porcentualmente que en Baires, y bastante mas.

Hector M. dijo...

No entiendo el razonamiento, AYJ. El porcentaje de rendimiento en M. del Plata y en Bs As no tiene que ser igual, y tampoco tiene que haber siempre la misma relacion entre ambos: ello depende de las fluctuaciones y cambios en la oferta y en la demanda. Y son dos mercados muy distintos.

Se podría detectar que hay sobrevaluación si se produjera un desequilibrio muy prolongado entre oferta y demanda, o una contracción fuerte y prolongada del mercado, pero no parece ocurrir eso.

Repito: en marzo-mayo se venden y compran en CBA la misma cantidad en 2007, 2008, 2009 y 2010 (alrededor de 5000 unidades mensuales). En 2009 hubo una disminución fuerte en el resto del año, por la caída de exportaciones y la recesión, y este año no se sabe: posiblemente vuelva al ritmo de 2008.

Musgrave dijo...

Que mala noticia, sólo vamos a crecer al 6.5%.

Gente grosa como 0.33 decía hace 8 meses que este año la rompíamos. Pero bue....

ayjblog dijo...

sencillo Hector (aun para mi)

el costo de construccion de ambos es similar (noincluyo el costo de tierra ya que se diluye bastante en propiedades grandes)
la amortizacion obviamente es similar.
ahora, si un depto en mardel te sale USD 40000 y lo alquilas por $ 1300 y uno en Baires te sale USD 80000 y lo alquilas en $1800, a que conclusion podes llegar?

a) que es mejor alquilar en Mardel (obvio)
b) algo esta fuera de precio

dejo de lado muchas consideraciones (velocidad de rotacion, los impuestos los desagregue, etc etc)como dijo alguien , cuanto entra y cuanto sale.

Le erro mucho Mariano con los nros?

Podes agregar a la muestra a Rosario y Cordoba, probablemente de parecido (no soy corredor inmobiliario como sabes) y no pongo a Berrotaran, ahi el derrame sojero no existe (ejemplo clasico)

Mariano T. dijo...

No estoy en el mercado, pero un depto es mucho más reserva de valor que renta capitalizada.
O sea que el mercado de alquiler y el de compra venta no siempre tiene caminos paralelos. Con los campos pasa lo mismo, hay un piso al cual vienen extranjeros y compran todo, independientemente de la coyuntura del negocio ese año.

il postino dijo...

Ele, primero, sos un valiente. No hay actividad más arriedgada que hacer pronósticos macro. quiero decir, pron´soticos macro con bajo % de error.

Por mi parte, me parece que el número va a estar arriba de 8%.
Cuánto aporta el sector público, más el complejo automotriz, más el campo al PBI? Entre esos tres, el crecimiento va a ser superior al 10 y me parece que no ha sido capturado totalmente por las estadísticas aún. La construcción, más allá de las disquisiciones teóricas sobre el valor de los inmuebles, no da señales de parar, y no es algo que se detenga de un mes al otro (incluyo residencial y no residencial en esto). No le tengas tanta confianza a las estadísticas de capacidad instalada: en general son un mamarracho de info mal preguntada, peor respondida y peor aún analizada. La siderurgia tiene espacio para crecer, al igual que ciertas partes del compelejo petroquímico y plástico. La minería, ni te cuento. Alimentos y bebidas van a seguir avanzando. Y los servicios en general , tienen capacidad para seguir creciendo (y si no me equivoco, servicios es el principal componente del PBI y por alguna razón nunca se los estudia en detalle....)
Y el enfriamiento de Brasil, en términos de su impacto en nuestra economía, nos podría llegar a pegar en el 4Q, si pega.

Otro cantar es el año próximo.

Pero capaz me equivoco.

ayjblog dijo...

Mariano, sin duda, pero las diferencias son a titulo de decir la sobrevaluacion nomas, yo no lo puedo creer, pero los nros son reales, vos que conoces estoy hablando de atras del aca de colon y en Belgrano en baires, la verdad, no lo entiendo.

Postino, sin duda, pero a veces a los muertos no se los menciona, y el subdimensionamiento es uno de ellos

il postino dijo...

ayj, supongo que te referís a las estadísticas de capacidad industrial, no?

ayjblog dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
ayjblog dijo...

entre otras cosas, en terminos de censo, esto no es suiza, y lo lamentable es que existen los medios para ni siquiera hacer censos

Anónimo dijo...

Thetrueke.com es una novedosa plataforma creada por un argentino que virtualizo el trueque aplicandolo en una estructura de tienda online.A tan solo 2 meses de implementarlo, sorprendentemente no solo demostro que el trueque tuvo nuevamente una gran aceptación social, sino ser un muy buen modelo de negocio a la hora del consumo.Mas intelinge escuchando o aceptando propuestas.siendo este mas libre que la compra venta convencional.
En su primera version, ya hay Miles de argentinos intercambiando de todo desde sus hogares.
La pregunta es mas que simple:Argentina y la aceptación del trueque virtual.Crisis o una buena alternativa.?