lunes, octubre 03, 2011

Quiz inmobiliario

Estas últimas semanas, de la mano del inagotable ajetreo asociado a una mudanza (en mi caso algo suavizado por el hecho de que su corolario es una habitación más para el/la Elemaquit@ que viene en camino), me tuvo en permanente contacto con una de esas grandes incógnitas que nos dan las economías modernas: las inmobiliarias. 

Como todo comprador de inmueble, no pude evitar sentir que mi alma lloraba al ver ese 4% de comisión para el intermediario. Sin embargo, el economista que llevo dentro (que se intersecta tan solo marginalmente con mi alma), no podía dejar de preguntarse ¿cómo puede ser que el mercado no opere para bajar el monto de las comisiones? 

Sin duda el caso de las inmobiliarias es un acertijo interesante. Por un lado, es un rubro con muy bajos costos de entrada. No es muy difícil poner en marcha una inmobiliaria. Basta un local, un escritorio, una computadora y un teléfono. Como todo rubro con bajos costos de entrada, no hay razones para evitar que, en presencia de rentabilidades muy altas, aparezcan nuevos oferentes que, con su competencia, bajen el precio de venta (en este caso la comisión) y reduzcan la rentabilidad. 

En el caso de las inmobiliarias esto parece suceder. Como supermercados chinos, todos tenemos al menos una inmobiliaria a menos de dos cuadras (en mi caso, puedo contar al menos cinco en un radio de dos cuadras) y el número de inmobiliarias parecería estar en ascenso. Sin embargo, no sólo esto no está empujando las comisiones a la baja sino que, al contrario, como me informa el productor inmobiliario amigo de la casa, las comisiones son hoy más altas que hace 10 o 15 años, cuando eran 3% frente al 4% en el estándar actual. 

Este alza en las comisiones se da en un contexto general del mercado en el que el número de operaciones (proxy de la demanda de intermediación) se encuentra en un nivel equivalente a los de la recesión de fines de los noventa, previa a la crisis de 2001. No parecería ser la mayor demanda la que empuja las comisiones al alza.
El acertijo se complica con un factor adicional. El avance de internet durante la última década redujo sensiblemente los costos de intermediación. Hoy la búsqueda de departamento combina el diario y la visita a la inmobiliaria con la navegación por sitios como argenprop.com o zonaprop.com. Esto reduce el costo para el comprador, que tendrá ahora un filtro previo que evitará visitas innecesarias, lo cual lleva, ceteris paribus, a una menor demanda de intermediación. 

Un caso con alguna similitud es el del mercado de granos, donde el surgimiento de los silos bolsas mejora la posición del vendedor, que, al no tener que vender todo junto en la cosecha, tiene más tiempo para matchearse con el comprador. En este caso, sin embargo, el efecto sobre la intermediación fue una caida en la intermediación, y una reducción en la comisión del acopio, que se redujo a casi la mitad en la última década aún con precios en alza, hecho que no se ve en el mercado inmobiliario.

Entonces ¿Cómo se combina un número creciente de intermediadores, nivel bajo de operaciones, bajas barreras a la entrada con una comisión que no sólo no cae sino que sube? Yo tengo una posible respuesta que sale mañana. Hoy dejo el quiz abierto. 

Atte

L

11 comentarios:

Jorge dijo...

Estimado:
Se llama pactos oligopólicos,... y a menos operaciones quieren ganar lo mismo cobrando cada vez más,... hace 20 años pasó lo mismo y publiqué un aviso que decía "cansado de comisiones pido dptos de dueños", me puteaban por teléfono de las inmobiliarias pero una de ellas me llamó y me ofreció bajar los costos a la mitad...lo que acepté y le di un premio a la vendedora porque laburó muy bien...
Atte/

economiaposible dijo...

Antes que nada, felicitaciones por el/la Elemaquit@ en camino! El tema de las comisiones no se cuánto es el valor correcto para "crear" el mercado inmobiliario (como por ejemplo sucede con los costos para lanzar a cotizar una empresa a la bolsa). Lo que si es cierto es que con el avance de internet uno puede obviar al intermediario. Hace cuatro años vendí un depto directamente y en un día tuve más de una docena de interesados (también aparecieron inmobiliarias buscando el negocio y una directamente puso en vidriera el depto como si fuese de ella... pero eso es harina de otro costal). Hoy que en sitios como zonaprop uno puede subir fotos yo no dudaría en volver a publicar como "dueño vende". Abrazo,

martín

Marcelo dijo...

En mi opinión las inmobiliarias "ordenan" los precios de las propiedades hacia arriba...mayor valor de los inmuebles, mayor comisión. Cuando va una persona a ofrecer su propiedad en alquiler pidiendo 2000, el intermediario le dice, ¡pero déjese de joder, si puede pedir 4000!!!. Vivo en la patagonia, y es imposible comprar un terreno o una propiedad, Que si nos descuidamos rondan los precios de un depto. en Miami.

guido dijo...

Felicidades por el elemaquito/a/os/as!

Alcides Acevedo dijo...

Interesante... también me inquietan los márgenes en el mercado de la indumentaria siendo que la mayoría de los locales comerciales se dedican al rubro.
A propósito ¿cuánto pagaste por el depto?
Fijate un par de ofertas:
http://www.homefinder.com/IL/Chicago/75542343d_6009_South_Michigan_Avenue
Dos ambiente en Chicago: 50 mil dólares.

Mirá esta casa en la zona de Frankfurt (110 metros cuadrados - 105 mil dólares):
http://www.freeimagehosting.net/newuploads/3404f.jpg

Mamita... qué ofertas, debería escribir un post al respecto, me parece más relevante que las comosiones.

el del sur dijo...

Ele: una alegría volver a leer en este blog, dos observaciones, sin ser especialista poner una inmo no sería tan fácil o hace un par de años asesorando a un cliente se me escapó algo... tenés que tener un martillero o corredor matriculado necesariamente(http://www.cia.org.ar/aspectos_legales.php y eso tiene un costo de partida más alto. Por otra parte, sin inversión propia y cierta espalda financiera no es sencillo porque los inmuebles no se venden como caramelos, a veces y en promedio tengo registrado por ahí que tenés un promedio de 10-12 meses de tiempo para formalizar ventas... habría que chequerlo e incluirlo en tu análisis económico. Y no dejo de pasar el aviso, el tema del acopio de granos visto así es hacerlo muy básico, el acopiador no gana hace mucho tiempo por el acopio sino por los servicios que le presta al productor, laboratorio, análisis de suelos y semillas, venta de agroquímicos y principalmente como financista del productor.
Te dejo este documento http://www.producirconservando.org.ar/docs/servicios/documentos/almacenamiento_en_argentina.pdf (sesgado, probablemente, donde puedes analizar si los costos bajaron por los silos bolsa o por la apertura de más silos de acopiadores...y si de seguir aumentando la producción granaria, la capacidad de acopio alcanza y si lo que ganan en el campo se está reinviertiendo en algo más que fierros y casas/departamentos)
Abrazo, medalla y beso (por ampliar la familia, eso es apostar fuerte y felicitaciones)
DFT

Anónimo dijo...

probablemente sea la velocidad de rotacion, y, es cierto los sites de internet ayudan, pero, si en USA siguen exisitiendo, a pesar de craiglists por ejemplo, hay mas cosas
hay diversas cosas
a) los tramites
b) los escribanos
c) el que vende a veces tiene en su precio la comision como grossing up, ergo, no le importa
d) lo de los martilleros, un clasico de Adam Smith. barrera de entrada
e) la seña, si vas por prestamo, el que vende quiere el 40% al boleto (yo no lo pago niloco) sino a escritura directa.

servicios de inmobiliaria? cuales?

ayj

Si Alcides, sin duda, pero fijate los precios de Ann Arbor o el eixample, estan un poco lejos delo que decis vos. En Atenas en pocos meses estan rebaratos, aparecio el trueque vio

MAGAM dijo...

Felicitaciones Ele por la ampliación de la familia. Me parece que en muchos casos esas comisiones se charlan, se tienden a hacer los rígidos (la tienen clara) pero si lo negocias muy probablemente la podés reducir. Es mucha guita y solo te facilitan el boleto de compra/venta, además son conscientes que hay muchas inmobiliarias y también muchos dueños por su cuenta que tampoco quieren pagar su comisión. Además luego tenes que pasar por la escribanía donde te sacuden otro tanto. Hace rato que no estoy en tema pero arriesgaría a decir que entre comisiones e impuestos se te va un 8-10% para entrar en el negocio/inversión/gustito.
Donde estoy tienden a querer cobrar un 3% al comprador y otro 3% al vendedor, pero se negocia.
Saludos

el ex fan de elemaco dijo...

estimado,

muchas felicitaciones por la novedad familiar.
Si bien el analisis no es el mismo, en freakonomics (libro que por cierto no me gusta) hay un capitulo en el que hablan de los incentivos de los vendedores de deptos.

El Contrera dijo...

Muchas felicidadesss por el nuevo integrante mundial, le aseguro que será para usted el mejor maestro de economía de todos, con sus quieros y porqueces le dará vuelta la cabeza.

Abundancia para todos!!!!!

H dijo...

Felicidades!!!!!

Te dejo un post que escribí sobre un tema adyacente: consejos para búsqueda de depto en baires.

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