Quiz inmobiliario

Estas últimas semanas, de la mano del inagotable ajetreo asociado a una mudanza (en mi caso algo suavizado por el hecho de que su corolario es una habitación más para el/la Elemaquit@ que viene en camino), me tuvo en permanente contacto con una de esas grandes incógnitas que nos dan las economías modernas: las inmobiliarias. 

Como todo comprador de inmueble, no pude evitar sentir que mi alma lloraba al ver ese 4% de comisión para el intermediario. Sin embargo, el economista que llevo dentro (que se intersecta tan solo marginalmente con mi alma), no podía dejar de preguntarse ¿cómo puede ser que el mercado no opere para bajar el monto de las comisiones? 

Sin duda el caso de las inmobiliarias es un acertijo interesante. Por un lado, es un rubro con muy bajos costos de entrada. No es muy difícil poner en marcha una inmobiliaria. Basta un local, un escritorio, una computadora y un teléfono. Como todo rubro con bajos costos de entrada, no hay razones para evitar que, en presencia de rentabilidades muy altas, aparezcan nuevos oferentes que, con su competencia, bajen el precio de venta (en este caso la comisión) y reduzcan la rentabilidad. 

En el caso de las inmobiliarias esto parece suceder. Como supermercados chinos, todos tenemos al menos una inmobiliaria a menos de dos cuadras (en mi caso, puedo contar al menos cinco en un radio de dos cuadras) y el número de inmobiliarias parecería estar en ascenso. Sin embargo, no sólo esto no está empujando las comisiones a la baja sino que, al contrario, como me informa el productor inmobiliario amigo de la casa, las comisiones son hoy más altas que hace 10 o 15 años, cuando eran 3% frente al 4% en el estándar actual. 

Este alza en las comisiones se da en un contexto general del mercado en el que el número de operaciones (proxy de la demanda de intermediación) se encuentra en un nivel equivalente a los de la recesión de fines de los noventa, previa a la crisis de 2001. No parecería ser la mayor demanda la que empuja las comisiones al alza.

El acertijo se complica con un factor adicional. El avance de internet durante la última década redujo sensiblemente los costos de intermediación. Hoy la búsqueda de departamento combina el diario y la visita a la inmobiliaria con la navegación por sitios como argenprop.com o zonaprop.com. Esto reduce el costo para el comprador, que tendrá ahora un filtro previo que evitará visitas innecesarias, lo cual lleva, ceteris paribus, a una menor demanda de intermediación. 

Un caso con alguna similitud es el del mercado de granos, donde el surgimiento de los silos bolsas mejora la posición del vendedor, que, al no tener que vender todo junto en la cosecha, tiene más tiempo para matchearse con el comprador. En este caso, sin embargo, el efecto sobre la intermediación fue una caida en la intermediación, y una reducción en la comisión del acopio, que se redujo a casi la mitad en la última década aún con precios en alza, hecho que no se ve en el mercado inmobiliario.

Entonces ¿Cómo se combina un número creciente de intermediadores, nivel bajo de operaciones, bajas barreras a la entrada con una comisión que no sólo no cae sino que sube? Yo tengo una posible respuesta que sale mañana. Hoy dejo el quiz abierto. 

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