¿Compro o alquilo? - Reloaded

Con un certero y desestabilizador post, ELY pone en riesgo el andamiaje de argumentos que tan sólidamente y durante meses yo había logrado construir alrededor de mi mujer hasta lograr convencerla de que la opción económicamente óptima para una pareja de nuestras características era alquilar y no comprar con crédito. Así que aquí vamos. Vea este post como un intento desesperado, un manotazo de ahogado, de recuperar la iniciativa inmobiliaria en mi hogar.

¿Qué conviene más? ¿Alquilar o comprar?

Para comenzar, ELY hace una buena aclaración en su segundo post sobre el tema. Hay al menos dos ejercicios distintos que suelen mezclarse al tratar de responder la pregunta sobre la conveniencia de alquilar o comprar. El primero de ellos es uno en el que la persona cuenta con capital propio y debe decidir si compra un inmueble o, en cambio, coloca su dinero en una inversión alternativa. El segundo es el de una persona que, sin capital propio, debe decidir si comprar con un crédito o alquilar. Permítanme concentrarme en el segundo, porque en el primero, inexorablemente, se entra en el debate de las “inversiones alternativas” al inmueble en el cual no quiero entrar.

Repitamos entonces el ejercicio de ELY. Inmueble de $275.000. Pago anual de alquiler equivalente al 5.5% del valor del inmueble, un crédito a 20 años, una tasa fija hipotecaria de 25% nominal (me parece un poco alta, pero jugaré con esto más adelante) y una inflación esperada de 15%.

Como era de esperarse, el flujo de pagos en concepto de alquiler, intereses sobre el crédito, amortización de capital y cuota total es igual al que presentaba ELY en su post. El alquiler, empujado por la inflación, crece hasta superar el pago por interés para terminar en un nivel casi tres veces superior al de la cuota del crédito. En sentido inverso, el interés desciende para representar casi el 100% del monto pagado al inicio del ejercicio hasta 0% en el mes 240.

Este es el grueso del argumento de ELY (con las aclaraciones de rigor que él mismo hace en sus posts). Por un lado, al final del día, la cuota del crédito será muy inferior a la del alquiler y, por otro, habrá capitalización en forma de ladrillo de la plata que uno pagó durante 20 años, que no existe cuando uno paga alquiler.

Ahora bien, extendamos un poco más el ejercicio de ELY.

Habrán notado en el gráfico anterior que pueden distinguirse dos periodos claros en el flujo de pagos. Un primero en el cual el pago en concepto de alquiler es inferior a lo que se paga en concepto de interés y otro, que comienza alrededor del décimo año en el cual el signo se invierte.

Supongamos, por un lado, que el precio real del inmueble no varía con el paso del tiempo (es decir, que sube al mismo ritmo que la inflación y, por otro, que existe una inversión financiera que también te da un retorno real de 0% como podría ser, por ejemplo, comprar dólares y guardarlos en el colchón. Si esto es así, el flujo de pagos del gráfico anterior se transforma, si compramos con crédito, en ahorro en forma de ladrillos con retorno real cero y, si alquilamos, en ahorro en plata mientras el alquiler es superior al interés y desacumulación desde entonces.

La evolución de ambos tipos de ahorro se presenta en el siguiente gráfico, en pesos (a valor del momento inicial) y en porcentaje del precio del inmueble.

¿Qué nos dice el gráfico? La curva verde nos muestra como, al final del ejercicio, habremos acumulado un monto equivalente al 100% del inmueble, o $ 275.000. Sin embargo, más interesante es la dinámica de la curva azul. Si todos los meses compramos dólares y los guardamos en el colchón (o cualquier otra inversión con retorno real cero), en un plazo de 75 meses habremos acumulado también acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad, ahorro que crece hasta alcanzar el 127% del valor en el mes 127 (que coincide con el punto en el que alquiler e interés se cruzan en el primer gráfico). A partir de ese momento uno empieza a perder plata a un ritmo creciente pagando alquileres más altos que el interés del crédito. Pagando más alquiler, al final de los 20 años uno habrá desahorrado unos $ 450.000 de hoy, o 160% del valor de la propiedad.

Creo que el gráfico anterior da una buena respuesta a la pregunta original. Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento, conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar.

Así, en conclusión, la respuesta depende de la relación entre el plazo de permanencia en el inmueble y el plazo del crédito, lo cual, a su vez, dependerá tanto de la capacidad de acceso al crédito como de la propia situación de la familia.

La facilidad de hacer coincidir el plazo del crédito con el plazo de permanencia depende (como también marca ELY) del nivel de ingresos que uno tenga hoy. El conjunto de plazos en el que tomador de crédito puede elegir suele estar acotado por el hecho de que la cuota mensual no puede exceder un tanto por ciento del ingreso declarar.

Así, por ejemplo, con los parámetros previos (la tasa de 25% que mantengo para hacerla comparable con el post de ELY), un crédito de $ 275.000 a 3 años implica una cuota de $ 10.700, a 6 años de $ 7.200, uno a 10 de $ 6.100 y a 20 de $ 5.600. Por otro lado, el tiempo esperado de mantenimiento no será igual para un joven que busca su primer departamento que para una joven pareja que busca un ambiente más para ampliar la familia que para una familia ya “completa” que busca el lugar definitivo que para una pareja de jubilados.

En definitiva, la respuesta a la pregunta del título, y como en casi todas las preguntas en economía, es un simple pero rotundo ”Depende”

Tengo mucho material en el tintero, como el impacto de la inflación, de distintas tasas de interés, de distintos plazos, los riesgos a los que uno se expone en cada escenario, pero las dejo para un segundo post.

¡Arrivederchi!

L

Soluciones chilenas a los problemas argentinos.

En estos días de tomas, desalojos, violencia, cinismo, expresiones xenófobas, estériles acusaciones cruzadas e ineptitud generalizada pretender hacer un análisis más o menos frio y que no caiga en lugares comunes es harto difícil. Sin embargo, haré el intento aunque avanzando por la tangente.

Si tuviera que resumir simplificadamente cuales creo que son las causas detrás del déficit de viviendas que hoy da origen a las tomas diría, casi de manera automática, que se explica por la situación del mercado laboral y por el infante desarrollo de nuestro sistema financiero.

La primera es evidente y si se quiere trivial, y la hemos tratado lo suficiente en este blog como para que merezca que lo repitamos aquí. La dinámica de los últimos 30 años (y no excluyo intencionadamente al periodo K) ha llevado a la “latinoamericanizacion” del mercado de trabajo, con una polarización en la que surge la figura del trabajador pobre que no existía hace tres décadas y que explica que, muy cerca pleno empleo, entre uno de cada tres y uno de cada cuatro argentinos sea pobre.

La segunda razón, por su parte, es que un sistema financiero subdesarrollado no logra canalizar los recursos desde los que la tienen a los que la necesitan, lo cual cercena de cuajo la capacidad de compra de gran parte de la población.

Ahora bien ¿De qué estoy hablando cuando hablo de sistema financiero subdesarrollado?

Los siguientes dos gráficos reflejan la situación del crédito bancario al sector privado (que es una parte importante, aunque no la única del sistema financiero local). En el gráfico de la izquierda puede verse como, tras la crisis del fin de la convertibilidad, el crédito bancario no logró crecer más que un par de puntos porcentuales para casi estancarse desde mediados de 2006. En el de la derecha, una triste comparación que nos muestra como, en el contexto de América Latina, Argentina se ubica en un cómodo último lugar (y eso que no puse el gráfico comparando con el resto del mundo, donde el país está ubicado en la posición 30 de 155 países…empezando desde abajo).

Las razones de este subdesarrollo financiero, que llevan a que hoy no sea mucho más que un instrumento de financiamiento transaccional, son múltiples y van desde las recurrentes crisis que hemos vivido hasta la aceleración inflacionaria, pasando por la necesidad de financiamiento del sector público, pero ese es tema de otro post.

Ahora bien, para llegar desde el subdesarrollo financiero a la falta del acceso a la vivienda propia podemos ir por dos lugares.

El primero es que un sistema financiero subdesarrollado significa no que Techint, Coca-Cola o Arcor no tengan acceso al financiamiento sino, en cambio, que es inaccesible o prohibitivamente caro el crédito para los sectores medios y bajos. Mí retorcida mente de economista, desde los primeros días de las tomas, no deja de repetirme una frase que hace casi diez años oí de un excelente docente que tuve en la UBA (hoy caído en desgracia) “No hay nada más progresista que un sistema financiero desarrollado”.

Habiendo trabajado tres años junto a mi abuelo en una empresa cuya razón de ser era, justamente, lotear terrenos en el conurbano para vendérselos financiados a largo plazo a trabajadores de clase baja aprendí que, como en nueve reinas, lo que falta no es tanto compradores con capacidad y voluntad de pago, sino financistas dispuestos a hundir su capital.

El enanismo del sistema financiero, y la estructural incapacidad local de asumir compromisos de largo plazo sin exponerse a un riesgo excesivo, impide el acceso a la vivienda propia a muchísimas personas que, obviamente con esfuerzo, están en condiciones de pagar su vivienda.

El segundo canal que va del subdesarrollo financiero a la falta de vivienda es algo menos transparente, pero creo que igual de relevante y lo traté hace un par de meses aquí . El subdesarrollo del sistema financiero convierte a la tierra y al ladrillo en la inversión “libre de riesgo” en Argentina. En ausencia de oportunidades de inversión alternativas se genera una demanda inmobiliaria como reserva de valor cuyo correlato es la suba de los precios de las propiedades y de los terrenos hasta máximos históricos.

Esta situación ha llevado a que, aun con las notorias mejoras en los salarios reales de gran parte de la población en los últimos años, no se observe una crecimiento en la capacidad de compra inmobiliaria.

Dicho esto es que no puedo más que estar de acuerdo con la propuesta que desde hace rato sostiene Lucas sobre repetir la política chilena de financiamiento subsidiado para la compra de viviendas económicas. Aquí el Estado no regala nada, sino que, en cambio, contribuye a resolver la principal y más importante falla de mercado: el racionamiento de crédito.

Haciendo algunas cuentas rápidas puede concluirse incluso que el costo fiscal de una medida de estas características es relativamente bajo. No hay que regalar viviendas, sino prestar la plata para que el trabajador puede acceder a ella, por lo cual el único costo es el subsidio a la tasa de interés. Si, como he oido, faltan 2 millones de viviendas y suponemos que cada una cuesta U$D 15.000* estamos hablando de U$D 30 mil millones o algo menos de 10% del PBI que, a una tasa de, digamos, 15% se reduce a no más de 1.5% del PBI de costo fiscal por año, que es mucha plata, pero tampoco es tanta plata.

Para conseguir el financiamiento, y a su vez contribuir a resolver el segundo de los canales mencionados (la falta de oportunidades de inversión alternativas), puede incluso ser complementada con la creación de un instrumento financiero público con tasa de interés real positiva para ayudar a canalizar esos fondos que hoy están inmovilizados en inmuebles.

En conclusión, y para ir cerrando, podemos debatir quien paga el costo político o donde reubicar a quienes están ocupando el terreno, o como emparchar este quilombete o, en cambio, apuntar los dardos a soluciones de más largo plazo a los problemas estructurales del país. Así las cosas, y hasta aquí mi pequeño aporte.

Atte

Luciano

*No tengo ni idea de si este número es sensato, pero quería aproximar un orden de magnitud

El boom de los mercados inmobubbliarios

Veamos. En los Estados Unidos la política monetaria laxa y financiera de desregulación incitó el “plan” casas para todos. A todos les prestan, todos compran, suben los precios, y como suben los precios, más prestan y todos compran. Burbuja inflacionaria. Un día uy, los precios dejan de subir y empieza un quilombo de la madonna. Crisis financiera, recesión depresión, bajan los precios y todos se descubren pobres y tristes . En 3 años los precios de los inmuebles caen 31% en Estados Unidos, 34% en Irlanda, 15% en Dinamarca, 12% en España, 7% en Francia, 6% en Portugal, entre otros.

¿Y por casa como andamos?

En el siguiente gráfico puede verse la evolución del metro cuadrado elaborada por la UADE, serie ya analizada hace un año en este excelente post de Cookie Monster . Aunque no tengo a mano la serie más larga como para ponerlo en un gráfico, créame que el último valor alrededor 350 se encuentra, en términos reales, en línea con los máximos históricos de fines de los setenta , durante los años de la tablita.

Ahora bien, la pregunta que siempre surge cuando alguien ve un precio que se dispara así es ¿Son estos precios sostenibles?

Mi corazón me dice que no y mi cerebro hilvana argumentos aislados que no logran conformar una justificación completa. Voy por partes insinuando falsa seguridad, no sin antes invitar enfáticamente al retruque y debate en los comments .

En primer lugar, permítanme descartar una de las explicaciones que más frecuentemente he oído sobre el fenómeno. Estos precios no se explican por los mayores costos de construcción. Vea los siguientes gráficos. Expresados en dólares, construir un metro cuadrado cuesta aproximadamente lo mismo que durante la convertibilidad, y sin embargo los precios del los inmuebles mas que duplican los de entonces. Por otro lado, los costos hoy son similares a los de 2008 y los precios un 20% más altos. La explicación tiene que venir por otro lado.

En segundo lugar (en este punto la evidencia es bastante vaga), aunque la mejora en la situación económica y en los niveles de empleo eleva la demanda genuina de inmuebles (donde llamo genuina a la demanda para vivienda personal), hay dos razones que me permiten creer que este no es el factor detrás de la suba de los últimos años. En primer lugar, el stock de créditos hipotecarios, aunque representa una porción minúscula del mercado inmobiliario, ha descendido sistemáticamente desde 2008, cayendo de U$D 3.3 mil millones en el mejor momento a los UD 2.7 mil millones actuales. Por otro lado, y a pesar de la muy fuerte recomposición salarial en dólares de los últimos años estos no mejoraron su capacidad de compra de inmuebles, que cayó un 10% entre 2008 y 2009 y se mantiene aún hoy por debajo de la mitad de la convertibilidad.

Ahora bien, En tercer lugar, tenemos un mercado inmobiliario cuya respuesta a estos precios es un muy bajo número de operaciones, más similares a la de 2001, 2002 o 2003 que a las de 2007 o 2008. Con precios históricos, hoy las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra un 20% por debajo de las de 2008 y un 30% por debajo de las de 2007. Precios altos, pocas operaciones. Algo huele mal en Dinamarca.

Mayores precios con menores cantidades es, en cualquier mercado, señal de retracción de la oferta. Ahora bien, téngase en cuenta que el mercado inmobiliario es particular en el sentido de que no sólo es un inmueble un bien de capital que genera un flujo de ingresos (en forma de alquileres no pagados si uno vive y cobrados si uno alquila a terceros) sino que también es una reserva de valor. En un país de inversión relativamente no sofistica, los inmuebles, como el dólar, son vistos como la inversión “libre de riesgo”.

La decisión de no vender el bien (lo cual hace caer la oferta) es, al mismo tiempo, una decisión de demandar ambos servicios.

En términos de su demanda como bien de capital, la rentabilidad de la inversión en inmuebles se encuentra en valores muy bajos. La rentabilidad anual en dólares de un departamento en alquiler de dos y tres ambientes, asumiendo una depreciación del 1% anual, una devaluación del peso del 15% y sin considerar gastos de mantenimiento ni impuestos, es de 2.6% y 2,2% respectivamente en Barrio Norte, 3.2% y 3,6% en Palermo, 3.6% y 2,9% en Belgrano, y 4.4% y 3,7% en Caballito* (Fuente Analytica). Estos bajos retornos en términos históricos (no los tengo a mano pero entiendo que el número mágico es 6%) puede leerse, a su vez, como una sobrevaloración del precio del inmueble en relación a los alquileres, cuyo monto se determina más bien por su vinculación con los salarios.

Ahora bien, y aquí me juego con una afirmación arriesgada, esta sobrevaloración no es otra cosa que un reflejo de la política monetaria harto expansiva que hemos visto en los últimos años, no sólo local sino importada. Cuando el precio de una inversión se sostiene simplemente porque no hay otra cosa en que invertir y, en simultaneo, tenemos tasas de interés real negativa en dos dígitos el corolario me resulta simple.

Al igual que en los Estados Unidos, donde la política monetaria y crediticia laxa alimentó la burbuja subprime, aquí la expansividad monetaria esta sobreincentivando la inversión inmobiliaria, no sólo la real en forma de construcción sino la financiera en forma de “no venta” del stock de inmuebles. En un país de inversores poco sofisticados, el regreso de la inflación y las tasas reales negativas incentivo el pasaje de las carteras a Dólares y ladrillos. Lo primero alimentó la fuga de capitales, lo segundo el alza de precios del m2.

Esto se ve retroalimentado por el hecho de que ha subido sensiblemente, en el marco de mayor incertidumbre económica y política, la prima de riesgo local (Objeción your honor: Especula!) lo cual eleva la demanda por activos “libres de riesgo” como son los inmuebles.  Al igual que el precio del oro sube con la incertidumbre financiera internacional aquí el precio de los inmuebles sube con el ruido económico y político. Como el oro baja cuando la situación se normaliza, es esperable que los precios corrijan cuando (y si) la situación macroeconómica y política se normaliza.

En concusión, los precios actuales de los inmuebles en Argentina corresponden a un escenario de (1) elevada relación entre el precio y el costo de construcción (2) caída en la relación salario y precio del metro cuadrado (3) mercado hipotecario en retroceso (4) bajo número de operaciones (5) bajo retorno a la inversión pero (6) tasas reales de interés negativas en pesos y en dólares y finalmente (7) alta prima de riesgo política y económica.

¿Significa todo esto que debemos esperar esta corrección en los próximos seis meses, doce meses o dos años? No, o mejor dicho, no lo sé. Mi intución, por otro lado, me dice que, estos precios son sólo explicables por lo "anormal" de la situación macroeconómica actual, pero dificilmente sostenibles si la situación macro se normaliza.  

Lo que si sé es que, si hay mucha gente a la vez diciendo “che, que caro que está esto ¿no?” tal vez sea el momento de vender. ¿Usted que opina? ¿Suben? ¿Bajan? ¿Se estancan? ¿Cómo afecta esto a la macroeconomía local?

Feliz Lunes

Luciano (aka Elemaco)

*Disculpen el porteño-al-norte-centrismo, pero es la zona con la muestra más grande.