Veamos. En los Estados Unidos la política monetaria laxa y financiera de desregulación incitó el “plan” casas para todos. A todos les prestan, todos compran, suben los precios, y como suben los precios, más prestan y todos compran. Burbuja inflacionaria. Un día uy, los precios dejan de subir y empieza un quilombo de la madonna. Crisis financiera, recesión depresión, bajan los precios y todos se descubren pobres y tristes . En 3 años los precios de los inmuebles caen 31% en Estados Unidos, 34% en Irlanda, 15% en Dinamarca, 12% en España, 7% en Francia, 6% en Portugal, entre otros.
¿Y por casa como andamos?
En el siguiente gráfico puede verse la evolución del metro cuadrado elaborada por la UADE, serie ya analizada hace un año en este excelente post de Cookie Monster . Aunque no tengo a mano la serie más larga como para ponerlo en un gráfico, créame que el último valor alrededor 350 se encuentra, en términos reales, en línea con los máximos históricos de fines de los setenta , durante los años de la tablita.
Ahora bien, la pregunta que siempre surge cuando alguien ve un precio que se dispara así es ¿Son estos precios sostenibles?
Mi corazón me dice que no y mi cerebro hilvana argumentos aislados que no logran conformar una justificación completa. Voy por partes insinuando falsa seguridad, no sin antes invitar enfáticamente al retruque y debate en los comments .
En primer lugar, permítanme descartar una de las explicaciones que más frecuentemente he oído sobre el fenómeno. Estos precios no se explican por los mayores costos de construcción. Vea los siguientes gráficos. Expresados en dólares, construir un metro cuadrado cuesta aproximadamente lo mismo que durante la convertibilidad, y sin embargo los precios del los inmuebles mas que duplican los de entonces. Por otro lado, los costos hoy son similares a los de 2008 y los precios un 20% más altos. La explicación tiene que venir por otro lado.
En segundo lugar (en este punto la evidencia es bastante vaga), aunque la mejora en la situación económica y en los niveles de empleo eleva la demanda genuina de inmuebles (donde llamo genuina a la demanda para vivienda personal), hay dos razones que me permiten creer que este no es el factor detrás de la suba de los últimos años. En primer lugar, el stock de créditos hipotecarios, aunque representa una porción minúscula del mercado inmobiliario, ha descendido sistemáticamente desde 2008, cayendo de U$D 3.3 mil millones en el mejor momento a los UD 2.7 mil millones actuales. Por otro lado, y a pesar de la muy fuerte recomposición salarial en dólares de los últimos años estos no mejoraron su capacidad de compra de inmuebles, que cayó un 10% entre 2008 y 2009 y se mantiene aún hoy por debajo de la mitad de la convertibilidad.
Ahora bien, En tercer lugar, tenemos un mercado inmobiliario cuya respuesta a estos precios es un muy bajo número de operaciones, más similares a la de 2001, 2002 o 2003 que a las de 2007 o 2008. Con precios históricos, hoy las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra un 20% por debajo de las de 2008 y un 30% por debajo de las de 2007. Precios altos, pocas operaciones. Algo huele mal en Dinamarca.
Mayores precios con menores cantidades es, en cualquier mercado, señal de retracción de la oferta. Ahora bien, téngase en cuenta que el mercado inmobiliario es particular en el sentido de que no sólo es un inmueble un bien de capital que genera un flujo de ingresos (en forma de alquileres no pagados si uno vive y cobrados si uno alquila a terceros) sino que también es una reserva de valor. En un país de inversión relativamente no sofistica, los inmuebles, como el dólar, son vistos como la inversión “libre de riesgo”.
La decisión de no vender el bien (lo cual hace caer la oferta) es, al mismo tiempo, una decisión de demandar ambos servicios.
En términos de su demanda como bien de capital, la rentabilidad de la inversión en inmuebles se encuentra en valores muy bajos. La rentabilidad anual en dólares de un departamento en alquiler de dos y tres ambientes, asumiendo una depreciación del 1% anual, una devaluación del peso del 15% y sin considerar gastos de mantenimiento ni impuestos, es de 2.6% y 2,2% respectivamente en Barrio Norte, 3.2% y 3,6% en Palermo, 3.6% y 2,9% en Belgrano, y 4.4% y 3,7% en Caballito* (Fuente Analytica). Estos bajos retornos en términos históricos (no los tengo a mano pero entiendo que el número mágico es 6%) puede leerse, a su vez, como una sobrevaloración del precio del inmueble en relación a los alquileres, cuyo monto se determina más bien por su vinculación con los salarios.
Ahora bien, y aquí me juego con una afirmación arriesgada, esta sobrevaloración no es otra cosa que un reflejo de la política monetaria harto expansiva que hemos visto en los últimos años, no sólo local sino importada. Cuando el precio de una inversión se sostiene simplemente porque no hay otra cosa en que invertir y, en simultaneo, tenemos tasas de interés real negativa en dos dígitos el corolario me resulta simple.
Al igual que en los Estados Unidos, donde la política monetaria y crediticia laxa alimentó la burbuja subprime, aquí la expansividad monetaria esta sobreincentivando la inversión inmobiliaria, no sólo la real en forma de construcción sino la financiera en forma de “no venta” del stock de inmuebles. En un país de inversores poco sofisticados, el regreso de la inflación y las tasas reales negativas incentivo el pasaje de las carteras a Dólares y ladrillos. Lo primero alimentó la fuga de capitales, lo segundo el alza de precios del m2.
Esto se ve retroalimentado por el hecho de que ha subido sensiblemente, en el marco de mayor incertidumbre económica y política, la prima de riesgo local (Objeción your honor: Especula!) lo cual eleva la demanda por activos “libres de riesgo” como son los inmuebles. Al igual que el precio del oro sube con la incertidumbre financiera internacional aquí el precio de los inmuebles sube con el ruido económico y político. Como el oro baja cuando la situación se normaliza, es esperable que los precios corrijan cuando (y si) la situación macroeconómica y política se normaliza.
En concusión, los precios actuales de los inmuebles en Argentina corresponden a un escenario de (1) elevada relación entre el precio y el costo de construcción (2) caída en la relación salario y precio del metro cuadrado (3) mercado hipotecario en retroceso (4) bajo número de operaciones (5) bajo retorno a la inversión pero (6) tasas reales de interés negativas en pesos y en dólares y finalmente (7) alta prima de riesgo política y económica.
¿Significa todo esto que debemos esperar esta corrección en los próximos seis meses, doce meses o dos años? No, o mejor dicho, no lo sé. Mi intución, por otro lado, me dice que, estos precios son sólo explicables por lo "anormal" de la situación macroeconómica actual, pero dificilmente sostenibles si la situación macro se normaliza.
Lo que si sé es que, si hay mucha gente a la vez diciendo “che, que caro que está esto ¿no?” tal vez sea el momento de vender. ¿Usted que opina? ¿Suben? ¿Bajan? ¿Se estancan? ¿Cómo afecta esto a la macroeconomía local?
Feliz Lunes
Luciano (aka Elemaco)
*Disculpen el porteño-al-norte-centrismo, pero es la zona con la muestra más grande.






















